Как российские маркетплейсы развивают складской рынок сопредельных стран

Рынок качественной складской недвижимости в странах Средней Азии, Закавказья и Беларуси вырос на 13,1% год к году до 4,3 млн квадратных метров. м, по состоянию на октябрь 2024 года. Такие выводы были включены в исследование NF Group, результаты которого были рассмотрены Forbes.

«Однако распределение прироста предложения неравномерно: более 80% приходится на Узбекистан и Казахстан», — говорит Константин Фомиченко, партнер и региональный директор дивизиона «Промышленная и складская недвижимость» NF Group. По мнению собеседников Forbes, российские компании, работающие в сфере электронной коммерции, сыграли важную роль в развитии складских рынков в странах ближнего зарубежья. Многие эксперты наблюдают растущий интерес отечественных девелоперов к возможностям выхода на соседние рынки, однако масштабного расширения пока не произошло.

Что происходит с твоими соседями?

По данным NF Group, крупнейшими складскими рынками в странах-соседях являются Беларусь (1,7 млн ​​кв. м, +3% в год), Казахстан (1,55 млн кв. м, +19,4% в год) и Азербайджан (416 тыс. кв. м). , +1,4% в год) и Узбекистане (387 000 кв.м, +75% в год). В остальных рассматриваемых странах (Грузия, Армения, Киргизия и Таджикистан) площади качественных складских помещений минимальны. «Рынок качественной складской недвижимости в Казахстане является крупнейшим среди стран Центральной Азии, а еще страна выделяется своим географическим расположением», — объясняет управляющий директор ХСА Александр Никишов, объясняя эту тенденцию. «Складской рынок Узбекистана также быстро отреагирует на эти запросы появлением новых качественных объектов, в том числе в 2024 году».

В связи с экономическим ростом Казахстана в последние годы все существующие склады были распроданы, и сейчас рынок вступил в фазу дефицита, Bright Rich | добавил директор по инвестициям и консалтингу. CORFAC International Алексей Федоров. «Региональное развитие уже реагирует запуском новых проектов: ожидается, что к 2025 году только на рынке Алматы будет введено в эксплуатацию 250 000 квадратных метров. м», — отметил он. — Однако мы оцениваем дефицит рынка как минимум в 750 000 м2. м, еще есть место для новых проектов».

«В Беларуси рынок складской недвижимости развивался спокойно и постепенно», — вспоминает Фомиченко из NF Group. «Из-за санкций страна долгое время оставалась загадкой для иностранных инвесторов, и только отечественные игроки были готовы вкладывать средства в склады с осторожностью, предпочитая более стабильный сектор недвижимости».

Собеседники Forbes назвали электронную коммерцию движущей силой развития складских рынков в периферийных странах. Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global, подчеркивает, что российский рынок вносит значительный вклад в расширение складской инфраструктуры в Центральной Азии. «В следующем году объявлено о вводе в эксплуатацию двух логистических центров Wildpers в Алматы (100 000 квадратных метров) и Астане (150 000 квадратных метров), — говорит он. — Ozon уже запустил фулфилмент-центр площадью 38 000 квадратных метров в Астане. м, в ближайшее время ожидается расширение на 30 000 кв. м. Кроме того, ожидается ввод в эксплуатацию логистического комплекса «Озон» площадью 42 000 м². м находится в Алматинской области».

В Казахстане и Узбекистане размер складского рынка меньше, чем в Беларуси. Во многом это связано с тем, что он рано начал развиваться благодаря выгодному расположению между Европой и Россией, утверждает Фомиченко из NF Group. По его словам, Узбекистан и Казахстан начали развиваться позже и их складские рынки в основном направлены на удовлетворение потребностей быстрорастущей электронной коммерции, которой еще нужно время для построения инфраструктуры.

Готовы ли российские компании помимо собственных рынков выйти на складские рынки соседних стран? Обстоятельства для этого благоприятные, согласно обзору NF Group: Среди исследованных стран наибольшая доля свободных площадей приходится на Грузию, которая составляет всего 2,9%, а арендная плата в ряде стран (Казахстан, Узбекистан, Грузия, Армения) оценивается в $130-$190 за квадрат. Это стоит 1 миллион долларов в год, а аренда в России приближается к 12 000 рублей (120 долларов).

Однако опрошенные эксперты заявили, что российские девелоперы складских помещений не торопятся выходить на близлежащие рынки.

«Вялая строительная активность на складском рынке стран-соседей России, где спрос высок, можно объяснить несколькими факторами», — говорит Евгений Бумагин, член совета директоров IBC Real Estate, руководитель департамента складских и промышленных объектов. . — Во-первых, административные барьеры и сложные процедуры получения разрешений на строительство задерживают реализацию новых проектов. Во-вторых, доступ к финансированию по-прежнему ограничен, особенно для долгосрочных капиталоемких складских проектов, что делает их менее привлекательными для инвесторов. «Текущие экономические риски и нестабильность в некоторых регионах также снижают интерес застройщиков инвестировать значительные суммы в новые объекты».

Арендаторы по-прежнему осторожны. «Большинство историй о выходе наших российских компаний на рынки соседних стран связаны именно с рынком», — сказал Риччи | Склад Дмитрия Герастовского. — Никто не застрахован от неприятных историй. Например, если сгорит склад в Белоруссии или Казахстане, с кем вы будете иметь дело? Местный застройщик обратится в суд и выиграет. Поэтому у товаровладельцев нет абсолютно никаких оснований создавать перевалочные пункты в соседних странах».

Однако предпосылки для выхода складского развития в России на соседние страны еще есть. Яркий Рич | Копак Интернешнл. «Например, недавно мы представили финансовую модель строительства спекулятивного склада в Алматы, где рентабельность этого проекта составила более 30% по сравнению с 21-24% в России».

Некоторые застройщики, возможно, будут готовы выйти на рынок через партнерство с российскими компаниями, что поможет снизить риски и облегчить ориентироваться в нормативной базе, добавил Бумагин. По его словам, введение налоговых льгот и других льгот для иностранных инвесторов улучшит перспективы выхода на российский рынок. По мере смягчения экономической и политической ситуации вероятность выхода иностранных компаний на российский рынок возросла, особенно по мере увеличения спроса на высококачественные складские помещения.

Источник: Forbes Россия