Все новости
Выдачи ипотеки упали на две трети: ждать ли снижения цен на квартиры
Резкое торможение. Примерно так можно описать ситуацию, которая происходит на рынке ипотеки. Спрос на жилищные кредиты упал на 60%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Причины всем ясны – ужесточение льготных программ и слишком высокая ставка Центробанка. А вот каким будет следствие? Упадут ли из-за этого цены на квартиры? И что делать, если квартира нужна?
В октябре объем выдач ипотечных кредитов составил 280 млрд рублей. Вроде много. Но это на четверть меньше, чем в сентябре. И на 60% меньше, чем в прошлом октябре.
- Рынок замедляется. И объемы выдачи будут падать дальше. Возможно, снизятся еще примерно вдвое. В итоге мы можем попасть в ситуацию начала 2009 года, когда рынок практически встал, - говорит Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека»
Напомню, этим летом правительство фактически свернуло массовые программы льготной ипотеки. Во-первых, отменили ипотеку с господдержкой. Во-вторых, серьезно ужесточили условия по семейной программе и по ипотеке для айтишников. В итоге спрос на новостройки упал очень серьезно.
Спрос на вторичном рынке и так был минимальным из-за высокой ключевой ставки ЦБ (16% годовых), но в последние месяцы опустился еще сильнее из-за повышения «ключа» до 21% годовых. На этом фоне рыночные ставки по ипотеке поднялись до 27% годовых. По сути, такие кредиты берут лишь те, кто совершают альтернативные сделки. И лишь на небольшие суммы. Потому что брать полноценную ипотеку по таким ставкам очень больно.
Простой пример. Если взять 10 млн рублей в ипотеку под 27% годовых, то через 30 лет общая переплата составит… 81 млн рублей. А ежемесячный платеж – 225 тысяч рублей. Из которых в первые месяцы на погашение основного долга будет уходить 75… рублей. Это все, что вам нужно знать о нынешних ставках по рыночной ипотеке. И понять, что брать ее сейчас не стоит. Но застройщики и банки с такой логикой не согласны и ей активно сопротивляются...
Строительные компании и банки сейчас выдумывают различные варианты для стимулирования продаж. Например, они сами субсидируют ставки для клиентов. Правда, используют для этого не всегда прозрачные схемы.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», у многих застройщиков есть целый ассортимент субсидированных ипотек. Ставки, как правило, от 5 до 12% годовых. Но с нюансами. Самый неприятный – цена на недвижимость в этом случае завышается. Причем значительно. Выходит, что берешь кредит под низкий процент, но умножаешь его на высокую стоимость. Где тут выгода для клиента, сказать сложно.
Как правило, те самые гигантские скидки дают при покупке жилья за наличные. А если тратишь кредитные деньги, то цена сразу же становится либо рыночной, либо выше рыночной.
- На фоне масштабного повышения процентных ставок, начавшегося в прошлом году, на рынке получили распространение маркетинговые схемы продажи новостроек, где застройщики и банковские партнеры предлагали людям купить квартиру сейчас, а заплатить потом. Эти планы включают ипотечные кредиты, которые субсидируются застройщиком по сниженной процентной ставке на короткий период времени, траншевые ипотечные кредиты, при которых первоначально выдается небольшая часть кредита, а остальная часть предоставляется после ввода дома в эксплуатацию, а также различные типы. – говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Центральному банку эта система не нравится, поэтому со следующего года он введет так называемые «ипотечные стандарты» (подробнее см. «Помощь КП»). Все банки должны соблюдать требования. А если они его нарушат, то получат предписание ЦБ. Тогда спрос на ипотеку может еще больше снизиться с 1 января...
Мне очень хочется верить в такой сценарий. Это связано с тем, что «пузырь» на рынке недвижимости сильно раздулся. Но эксперты с этим не согласны. Некоторые считают, что падение цен — иллюзия. Особенно учитывая текущие затраты разработчиков.
- Возможности существенного снижения цен нет. В строительстве всегда имеются импортные материалы и оборудование. К этому добавятся затраты на логистику. Рабочая сила становится все дороже. Но строитель не может перестать работать. Ему постоянно приходится что-то делать. Он не сможет продать его дешевле. Но сейчас на вторичном рынке цены можно хорошо договориться, говорит Сергей Гордейко.
Но не все на рынке зависит от разработчиков. Как и на любом другом рынке, здесь все определяется балансом спроса и предложения. Текущий уровень спроса сейчас не очень хороший. Однако предложение может значительно увеличиться. По крайней мере вторичный рынок и рынок перераспределения (где один покупатель.
- Многие маркетинговые планы предполагают, что покупатели будут «подождать» дорогую ипотеку в течение года или двух, а затем рефинансировать ее по существующей процентной ставке или (в случае рассрочки) взять кредит с нуля. И если центральные банки начнут сокращать свое «ядро» в этом году, это действительно может помочь рынкам пережить период высоких процентных ставок без серьезного шока. Я слежу за основной траекторией процентных ставок предыдущего периода, как это совсем недавно предсказывали девелоперы и банки. Кризис, — объясняет Олег Репченко.
Но этого никогда не произойдет. Центробанк может снова повысить процентные ставки до 23% годовых в декабре. А на следующий год он прогнозирует среднюю «ядро» в диапазоне от 17 до 20 процентов в год.
- Несмотря на все усилия центральных банков, инфляция не будет снижаться надолго, и светлое будущее с низкими процентными ставками может наступить не через один, два или три года. Могут ли люди, имеющие «ипотеку 1 рубль в месяц», платить 100 000-200 000 за обслуживание кредита под ставку 20-25% годовых? Очевидно, нет, — говорит Олег Репченко.
По его мнению, если бы многие клиенты, купившие квартиры по таким схемам, захотели избавиться от домов, ставших убыточными, рынок мог бы серьезно обвалиться. Однако даже если не будет «шокового сценария», нет и возможности роста цен. Например, темп роста квартир с начала года составил всего 0,4%. Инфляция за тот же период составила 6%. То есть фактически квартиры уже начинают дешеветь. И это несмотря на то, что в первом полугодии на рынке наблюдались рекордные продажи.
Это некие единые условия, при которых банки будут вынуждены выдавать ипотечные кредиты с 2025 года. Центральный банк ввел этот стандарт, чтобы исключить неоднозначные планы застройщиков и банков. Они поощряли своих клиентов покупать больше квартир, но в то же время увеличивали и риск. Для самих клиентов и для банковской системы в целом. Соответственно, центральный банк решил ужесточить условия. Есть три основных нововведения:
1. В первоначальный взнос не может входить сумма (кэшбэк), возвращаемая покупателю после приобретения квартиры. Цель состоит в том, чтобы покупатель произвел первоначальный взнос из собственных средств. Ведь чем меньше цифра, тем выше риск того, что он переоценит свои силы и в итоге потеряет и деньги, и квартиру.
2. Банк не имеет права получать от продавца (застройщика) компенсацию за установление низкой процентной ставки по ипотеке в случае роста цен на недвижимость.
3. А если банк самостоятельно «продает» своим клиентам более низкую процентную ставку, он должен показать заемщику все расчеты общей стоимости кредита. Поэтому, принимая решение, заемщик может понять, будет ли ему выгодна данная услуга или нет.
Девелоперы сейчас буквально бомбардируют клиентов «выгодными предложениями». Наружная реклама, спам-звонки, интернет-реклама. Скидки есть везде. В таких ситуациях сложно понять. Нет ничего удивительного в том, чтобы купить квартиру по акции на кассе. Большинство из нас совершает подобные покупки два-три раза, а то и один раз в жизни. И хорошо бы подготовиться заранее.
Само слово «скидка» довольно старое и утратило прежний смысл. Нет смысла отвечать на эти звонки. Это все равно, что зачеркнуть «красный ценник» в супермаркете или интернет-торговле. У них больше нет веры. Поэтому лучше сравнить с аналогичными товарами и руководствоваться здравым смыслом, чтобы посмотреть реальную стоимость квартиры.
Для начала определитесь, какой тип квартиры вы хотите и примерно сколько она стоит на рынке. Во-вторых, рекомендуется откладывать не менее 30% от первоначального взноса. И оставьте это в качестве залога. Теперь они вносят взносы начиная с 20% в год. Цены на недвижимость в следующем году также существенно не вырастут. В-третьих, просмотрите минимум 10 вариантов, а лучше 15–20. И в первичном, и в вторичном. После этого вы поймете, что именно нужно, какие параметры наиболее важны и сколько будут стоить все эти удовольствия.
После завершения этой подготовки у вас будет понимание рынка. Тогда, когда вы увидите что-то подходящее, вы сразу поймете, что надо это брать. И вы больше не будете колебаться.