El pago es más importante que el interés.

Según JSC Dom.RF, a principios de octubre de 2024 se produjo una notable disminución en la emisión de préstamos hipotecarios y la tasa de interés promedio también aumentó significativamente. Al mismo tiempo, los expertos confían en que las tasas hipotecarias ya han superado el nivel "prohibitivo" y seguirán aumentando, ya que a los prestatarios les preocupan principalmente los pagos mensuales. Sin embargo, esto no será posible en un futuro próximo, ya que implica ampliar el plazo del préstamo. Por tanto, los cálculos de promotores y bancos se basan en el desarrollo de un plan combinado y la ampliación de programas preferenciales.

Según datos de Dom.RF JSC, publicados el lunes 14 de octubre, en la primera semana de octubre se otorgaron 15 mil préstamos hipotecarios por un monto de 64 mil millones de rublos. Al mismo tiempo, en septiembre se concedieron 25.000 préstamos por un importe medio de 90.000 millones de rublos semanales. "Las emisiones disminuyeron en un contexto de altas tasas de interés, pero no tan significativamente como se esperaba debido a las altas tasas de crecimiento de los ingresos de los hogares y la difusión de los programas hipotecarios por parte de los promotores", señala Dom.RF en la revisión. También resultó que, aunque el volumen de emisiones en septiembre fue similar al nivel de agosto, disminuyó más del 20% en comparación con el primer semestre del año.

Al mismo tiempo, el tipo de interés medio de los préstamos para la compra de viviendas nuevas concedidos por los 20 principales bancos alcanzó el 23,08% anual a principios de octubre, más de 2 puntos porcentuales más que en septiembre.

Como explicó Mikhail Goldberg, director del Centro Analítico Dom.RF, la circulación según el programa de mercado está disminuyendo como se esperaba, pero en términos de volumen está por encima de los valores previstos. “A medida que aumentan los ingresos de los hogares, los préstamos pequeños siguen siendo populares a pesar de las tasas de interés exorbitantes. Se utiliza principalmente para mejorar las condiciones de vida cuando se vende un apartamento antiguo”, afirma. Kirill Klimentyev, analista de la empresa de inversiones Digital Broker, señala que los ciudadanos siguen solicitando hipotecas en el mercado porque se fijan en el pago mensual y no en el tipo de interés. “Esto aumenta el plazo medio de las hipotecas de 17,9 años a 24,9 años desde principios de 2020”, apunta.

Al mismo tiempo, los expertos esperan un nuevo aumento de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios. En su revisión del mercado de préstamos hipotecarios, ACRA señala que esto puede deberse a las normas sobre préstamos hipotecarios que entrarán en vigor a partir de principios de 2025, diseñadas para proteger los derechos de los prestatarios. "Los bancos probablemente comenzarán a considerar el porcentaje de beneficios perdidos como resultado de esta norma", dice el documento. "La eliminación de las restricciones sobre el tamaño del CFC (costo total del préstamo - Kommersant) también elimina las restricciones sobre el tamaño de la tasa de interés del préstamo", dice Sergei Gordeiko, director de la plataforma Ipoteka.global. Además, las expectativas de tipos de interés más altos también respaldan al mercado. Según Gordeiko, los tipos hipotecarios podrían aumentar un punto porcentual por encima del valor actual.

Sin embargo, esta tendencia se mantendrá hasta finales de año. Como señaló Mikhail Goldberg, aunque los tipos de interés son altos, su aumento adicional no afecta la situación general, ya que hace mucho que han superado el nivel considerado prohibitivo (15% anual). Anna Avakimyan, analista senior de RegBlock, cree que será muy importante renovar oportunamente los límites de los programas hipotecarios preferenciales hasta marzo de 2025. Actualmente, los préstamos hipotecarios son muy populares, emitidos en combinación con un pago inicial del 20-35%. “Los promotores colaboran con los bancos para emitir las llamadas hipotecas en paquete. En este caso, entre el 40% y el 70% del importe del préstamo es el componente preferencial y el resto se emite a tipos de mercado. Como resultado, la tasa de interés promedio de estos préstamos es 12–. 18% anual”, explica el experto. Al mismo tiempo, el inevitable aumento de los tipos de interés empeora la situación de los prestatarios en cuanto a la ampliación del plazo del préstamo. "La magnitud de los costos totales y las condiciones más estrictas en caso de retraso crearán una tendencia a comprar apartamentos de menor tamaño en precio y, en consecuencia, en superficie", dijo Gennady Fofanov, presidente de la plataforma de inversión InvoiceCafe.

Fuente: "Коммерсантъ". Издательский дом