Será posible regalar un apartamento o una casa de campo a sus seres queridos solo a través de un notario.

¿Quieres regalarle un apartamento a tu hijo? Para hacer esto, es posible que deba acudir pronto a un notario, pagar una tarifa y explicarle que, de hecho, está en su sano juicio y comprende las consecuencias de sus acciones. Y, en general, registrarse para el comercio de futuros, incluso para familiares cercanos, es más oneroso y costoso que comprar y vender.

La razón son los próximos cambios en la legislación. El objetivo es proteger mejor a los propietarios de las malas intenciones de extraños e incluso de familiares cercanos. Sin embargo, muchos expertos temen que el caso pueda terminar según el conocido escenario "esperábamos lo mejor, pero siempre salió bien".

El 18 de septiembre, la Duma del Estado aprobó en primera lectura un proyecto de ley que modifica el Código Civil. Las transacciones de obsequios entre personas que no sean parientes cercanos deben certificarse ante notario.

La motivación para actuar aquí es clara, al igual que la explicación del documento, que detalla que las donaciones entre familiares son una forma natural de interacción civil y familiar. Sin embargo, el deseo de una persona de donar repentinamente su apartamento a un extraño es "un indicador de riesgo social" y, en la práctica, tales acuerdos "a menudo se concluyen como resultado de una mala comprensión por parte del donante de la naturaleza de la transacción, lo que conduce a un abuso de derechos de propiedad”. derechos de los beneficiarios." implica y contiene signos de transacciones imaginarias y falsificadas, especialmente cuando el lado del donante incluye representantes de grupos de población socialmente desfavorecidos”.

Hay lógica en esto. Todo el mundo ha oído la historia de cómo otra jubilada alquiló su apartamento a un estafador telefónico, pensando que salvaría a alguien o algo y le devolverían el apartamento. La tarea de los delincuentes en tales situaciones se ve facilitada por el hecho de que ahora los contratos de obsequio pueden celebrarse de forma sencilla por escrito. En otras palabras, solo necesitas venir al MFC con tu documento. Cerrar esta “laguna jurídica” es una idea muy buena e inteligente.

Sin embargo, durante la discusión del proyecto de ley, la idea de “proteger a las abuelas” se transformó un poco. Decidieron proteger a todos al mismo tiempo, incluidos sus cónyuges y parientes cercanos. Como se indica en la respuesta del gobierno al proyecto de ley, “la presencia de un matrimonio y/o una relación estrecha entre el donante y el donatario no excluye la posibilidad de vulneración de los intereses patrimoniales del donante, incluso como resultado de un delito . Es nulo el beneficiario establecido por la existencia de práctica judicial en causas civiles sobre créditos derivados de un acuerdo de donación reconocido.” es.

"Las estadísticas de los últimos cinco años muestran que más del 20% de los casos de fraude en transacciones inmobiliarias se cometen entre personas cercanas", dijo Irina, primera vicepresidenta del Comité de Legislación y Construcción del Estado de la Duma Estatal. La sección de Bashkortostán del Colegio de Abogados de Rusia presentó un proyecto de ley a la Duma Estatal. Pankin (el proyecto de ley fue presentado por un diputado del Parlamento Khurultai de la República de Bashkortostán).

De hecho, no especificó cuánto de ese 20% provino de contratos de futuros. Según los expertos, nadie ha visto nunca tales estadísticas. Tampoco se especifica bajo qué circunstancias se disputan estas transacciones. Sin embargo, la ley prevé la posibilidad de cancelación no sólo por “malentendido” del propietario anterior, sino también por razones objetivas (artículo 578 del Código Civil). Si el donante transfirió indebidamente objetos de valor al donante o si la donación constituye una violación de la ley de quiebras. Incluso si el donante está vivo, tiene derecho a revocar la donación.

Sin embargo, el viceministro consideró oportuno “extender la obligación de legalización de los contratos de donación de inmuebles a todos los participantes en transacciones civiles sin excepción”.

Se espera que el proyecto de ley esté finalizado en segunda lectura teniendo en cuenta estas propuestas.

Actualmente, la certificación notarial obligatoria de las transacciones inmobiliarias sólo se requiere en casos limitados. Esto es necesario si la transacción tiene muchas condiciones complejas y matices ocultos, o si uno de los propietarios es un menor o una persona incapacitada que no puede tomar decisiones de forma independiente. Al mismo tiempo, la ley no prohíbe la certificación voluntaria de transacciones si los participantes no tienen confianza entre sí y tienen la intención de realizar todo con la participación de un notario.

Esta opción tiene sus ventajas. El notario verifica los documentos y redacta contratos competentes; entre sus funciones también figuran explicar las consecuencias de las transacciones y velar por la “buena fe” de las partes y las acciones de su propia voluntad.

Pero también hay desventajas. Los servicios notariales no son gratuitos. (Para las transacciones que requieren certificación notarial, la tarifa es más baja por ley que si un ciudadano contrata a un notario de su elección. Pero aún así, por regla general, el 0,5% del monto del contrato. Además, tendrá que pagar honorarios legales y servicios técnicos. ). Además, los procedimientos adicionales llevan tiempo. Y en algunos casos esto resulta realmente difícil. Este es el caso, por ejemplo, del personal militar en la zona del Distrito Militar del Norte.

¿Qué hacer si la gente no entiende realmente lo que está haciendo y lo que significa “donar un apartamento” sin notario (y todos los gastos asociados)? Por lo tanto, nadie impide que una persona adulta y capaz consulte a un abogado sobre cualquier tema, y ​​algunas categorías socialmente vulnerables pueden recibir asesoramiento en el MFC de forma gratuita. O solicite nuestros servicios para verificar la pureza de su transacción. Esto es lo que hacen muchas personas que saben lo que hacen.

Al mismo tiempo, es importante entender que independientemente de si el contrato de donación está notariado o no, según la ley, dichas transacciones aún pueden cancelarse debido a circunstancias objetivas (recuerde, esto está establecido en el artículo 578 de la Ley). . ). Código Civil de la Federación de Rusia), el notario no puede protegerlo.

Aquellos que lo necesiten lo evitarán.

Inicialmente, los abogados –si hablamos de “no familiares”– apoyaron el proyecto de ley. No hay duda al respecto. Hay un problema moral y es necesario proteger de alguna manera a las personas mayores solitarias. Sin embargo, se ha puesto en duda el deseo de incluir inmediatamente en el “grupo de riesgo” a todos los que quieran ceder una propiedad a alguien. Parece que hablamos constantemente de valores familiares tradicionales. En particular, se trata de confianza entre miembros de la familia. y un deseo natural de cuidarse financieramente unos a otros. La Duma estatal pide ahora la rescisión del contrato matrimonial porque no se corresponde con los "valores tradicionales". ¿Y qué tiene esto que ver con la legalización obligatoria de las donaciones de bienes inmuebles entre miembros de la familia, en términos de reconocer las donaciones como “arriesgadas”?

También tengo una pregunta más específica.

"Los promotores demuestran un enfoque muy contradictorio en materia de certificación notarial de las transacciones", dice Susana Kirakosyan, candidata de ciencias jurídicas, profesora asociada, asesora de AB "BVMP", presidenta del subcomité de la cámara. Industria de la Federación de Rusia para el desarrollo empresarial en el campo de la gestión de bienes raíces residenciales. — Por un lado, estamos hablando de la obligatoriedad de la legalización ante notario de los contratos de futuros. Mientras tanto, se hizo una propuesta para abolir la forma notarial de transferencia de acciones de derechos de propiedad conjunta celebrados entre participantes en un contrato de arrendamiento conjunto. Muchos actos ilegales también ocurren cuando se venden o regalan acciones. Esta actividad legislativa inconsistente parece ser el resultado de una mala comprensión del mercado inmobiliario. Las opiniones de los representantes individuales no se basan en análisis, estadísticas e investigaciones científicas, sino que se basan en cálculos aproximados hechos de rodillas. ¡Sin embargo, modificar la ley sobre esta base es inaceptable!

— Las cuestiones planteadas en el proyecto de ley son relevantes y sin duda requieren resolución (incluso a nivel legislativo). Al mismo tiempo, los métodos para resolver los problemas propuestos en el proyecto no pueden dejar de suscitar dudas”. La situación la explica Anastasia Dunicheva, socia de Nartex Legal Group, abogada del Colegio de Abogados Regional de Leningrado. — La descripción del proyecto de ley no incluye estadísticas que muestren qué proporción de las transacciones impugnadas son transacciones notariadas y transacciones realizadas en forma escrita simple. Creo que es necesario un análisis de estas estadísticas para considerar proyectos de ley que impondrán cargas financieras y burocráticas adicionales a los ciudadanos rusos. Sólo obteniendo y analizando estas estadísticas podemos determinar si la certificación notarial realmente reduce el riesgo de problemas posteriores.

Como también señaló el abogado, la simple certificación notarial del contrato no lo protegerá de los estafadores. El notario está obligado a explicar el propósito y las consecuencias de la transacción, pero no tiene derecho a negarse a completar la transacción si el ciudadano insiste en ello.

— A menudo, los estafadores intentan “asegurarse” y cerrar un trato con la víctima ante notario, y luego utilizan este hecho como protección. He cambiado de opinión y quiero rescindir el contrato celebrado”), dice Anastasia Dunicheva. — Creo que garantizar la protección social de los ciudadanos debe lograrse mediante medidas integrales. Esto significa limitar rápidamente la capacidad jurídica de los ciudadanos que no pueden comprender plenamente el significado de sus acciones y prohibirles donar la única vivienda que les pertenece.

Uno de los problemas que surge de la complejidad de las donaciones de viviendas es que a medida que las donaciones dejen de ser un tipo de transacción popular, aumentará el número de transacciones de venta ficticias que pueden concluirse en forma escrita simple. Es decir, si realmente alquila un apartamento como regalo, la transacción se realizará de forma gratuita, no se transferirá dinero y todo se procesará como si se hubiera realizado la compraventa. En transacciones intrafamiliares simples, cuando existe el deseo de “ceder el apartamento” a otros miembros de la familia, generalmente también existe el deseo de hacerlo más fácil y económico. Y no importa cómo se llame.

Pero existen diferencias en el mercado inmobiliario. Un aumento de las transacciones fraudulentas ciertamente no promoverá la transparencia. Y esto en sí mismo puede dar lugar a nuevas estafas y disputas legales.

Fuente: Комсомольская правда-Digital