Podarowanie mieszkania lub daczy bliskim będzie możliwe tylko za pośrednictwem notariusza

Chcesz podarować swojemu dziecku mieszkanie? W tym celu być może będziesz musiał wkrótce udać się do notariusza, uiścić opłatę i wyjaśnić, że faktycznie jesteś zdrowy na umyśle i rozumiesz konsekwencje swoich działań. Ogólnie rzecz biorąc, rejestracja w celu handlu kontraktami terminowymi, nawet dla bliskich krewnych, jest bardziej uciążliwa i kosztowna niż kupno i sprzedaż.

Powodem są zbliżające się zmiany w prawie. Celem jest lepsza ochrona właścicieli domów przed złymi intencjami nieznajomych, a nawet bliskich krewnych. Wielu ekspertów obawia się jednak, że sprawa może zakończyć się według znanego scenariusza „mieliśmy nadzieję, że będzie najlepiej, ale zawsze się udało”.

18 września Duma Państwowa przyjęła w pierwszym czytaniu projekt ustawy o zmianie Kodeksu cywilnego. Transakcje podarunkowe pomiędzy osobami niebędącymi bliskimi krewnymi muszą zostać poświadczone notarialnie.

Motywacja do działania jest tutaj jasna, podobnie jak wyjaśnienie dokumentu, w którym szczegółowo opisano, że darowizny między krewnymi są naturalną formą interakcji obywatelskich i rodzinnych. Jednakże chęć nagłego oddania mieszkania obcej osobie jest „wskaźnikiem ryzyka społecznego”, a w praktyce takie umowy „często są zawierane na skutek niezrozumienia przez darczyńcę charakteru transakcji, co prowadzi do nadużyć prawa własności.” uprawnienia beneficjenta.” pociąga za sobą i zawiera znamiona wyimaginowanych i sfałszowanych transakcji, zwłaszcza gdy po stronie darczyńcy znajdują się przedstawiciele grup społecznych znajdujących się w niekorzystnej sytuacji społecznej.”

Jest w tym logika. Każdy słyszał historię o tym, jak inna emerytka wynajęła swoje mieszkanie oszustowi telefonicznemu, myśląc, że uratuje kogoś lub coś, a mieszkanie zostanie jej zwrócone. Zadanie przestępców w takich sytuacjach ułatwia fakt, że umowy podarunkowe można obecnie zawierać w prostej formie pisemnej. Innymi słowy wystarczy udać się ze swoim dokumentem do MFC. Zamknięcie tej „luki” to bardzo dobry i mądry pomysł.

Jednak w trakcie dyskusji nad projektem koncepcja „ochrony babci” uległa pewnej transformacji. Postanowili chronić wszystkich jednocześnie, w tym małżonków i bliskich krewnych. Jak stwierdzono w odpowiedzi rządu na projekt ustawy, „istnienie małżeństwa i/lub bliskiego pokrewieństwa pomiędzy darczyńcą a obdarowanym nie wyklucza możliwości naruszenia dóbr majątkowych darczyńcy, w tym na skutek przestępstwa . Beneficjent ustalony na podstawie istnienia praktyki sądowej w sprawach cywilnych w sprawie roszczeń z tytułu uznanej umowy podarunkowej jest nieważny.” to jest.

„Statystyki za ostatnie pięć lat pokazują, że ponad 20% przypadków oszustw w transakcjach na rynku nieruchomości popełnianych jest wśród bliskich osób” – powiedziała Irina, pierwszy zastępca szefa Komisji Dumy Państwowej ds. Budownictwa Państwowego i Legislacji. Baszkortostański oddział Rosyjskiej Izby Adwokackiej skierował projekt ustawy do Dumy Państwowej. Pankina (projekt ustawy przedstawił poseł parlamentu Khurultai Republiki Baszkortostanu).

W rzeczywistości nie określiła, ile z tych 20% pochodziło z kontraktów futures. Według ekspertów nikt nigdy nie widział takich statystyk. Nie określono także, w jakich okolicznościach transakcje te są kwestionowane. Prawo przewiduje jednak możliwość odstąpienia od umowy nie tylko z powodu „niezrozumienia” poprzedniego właściciela, ale także z przyczyn obiektywnych (art. 578 kc). Jeżeli darczyńca niewłaściwie przekazał darczyńcy przedmioty wartościowe lub jeżeli darowizna stanowi naruszenie prawa upadłościowego. Nawet jeśli dawca żyje, ma prawo odwołać darowiznę.

Niemniej jednak wiceminister uznał za stosowne „rozciągnąć obowiązek notarialny umów darowizny nieruchomości na wszystkich bez wyjątku uczestników obrotu cywilnego”.

Oczekuje się, że projekt ustawy zostanie sfinalizowany w drugim czytaniu z uwzględnieniem tych propozycji.

Obecnie obowiązkowe notarialne poświadczenie transakcji na rynku nieruchomości wymagane jest jedynie w nielicznych przypadkach. Jest to konieczne, jeśli transakcja ma wiele skomplikowanych warunków i ukrytych niuansów lub jeśli jednym z właścicieli jest osoba małoletnia lub ubezwłasnowolniona, niezdolna do samodzielnego podejmowania decyzji. Jednocześnie prawo nie zabrania dobrowolnego poświadczania transakcji, jeżeli uczestnicy nie mają do siebie zaufania i zamierzają wszystko przeprowadzić przy udziale notariusza.

Ta opcja ma swoje zalety. Notariusz sprawdza dokumenty i sporządza właściwe umowy; do jego obowiązków należy także wyjaśnianie skutków transakcji oraz zapewnienie „dobrej wiary” stron i działań z własnej woli.

Ale są też wady. Usługi notarialne nie są bezpłatne. (W przypadku transakcji wymagających notarialnego opłata jest z mocy prawa niższa niż w przypadku, gdyby obywatel zatrudniał wybranego przez siebie notariusza. Jednak z reguły 0,5% kwoty umowy. Ponadto będziesz musiał zapłacić opłaty prawne i usługi techniczne ) . Ponadto dodatkowe procedury wymagają czasu. A w niektórych przypadkach jest to naprawdę trudne. Tak jest np. z personelem wojskowym w strefie Północnego Okręgu Wojskowego.

Co zrobić, jeśli ludzie tak naprawdę nie rozumieją, co robią i co to znaczy „oddać mieszkanie” bez notariusza (i wszystkich wydatków z tym związanych)? Dlatego nikt nie zabrania dorosłej i zdolnej osobie zasięgnąć porady prawnika w jakiejkolwiek sprawie, a niektóre osoby z grup szczególnie wrażliwych społecznie mogą uzyskać takie porady w MFC bezpłatnie. Lub zamów nasze usługi w celu sprawdzenia czystości Twojej transakcji. Tak robi wiele osób, które wiedzą, co robią.

Jednocześnie ważne jest, aby zrozumieć, że niezależnie od tego, czy umowa podarunkowa została poświadczona notarialnie, czy nie, zgodnie z prawem takie transakcje mogą nadal zostać anulowane z powodu obiektywnych okoliczności (pamiętaj, że jest to określone w art. 578 ustawy) . ). Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej), notariusz nie może go chronić.

Ci, którzy tego potrzebują, ominą.

Początkowo prawnicy – ​​jeśli mówimy o „niespokrewnionych” – popierali projekt ustawy. Nie ma co do tego wątpliwości. Istnieje problem morale i samotne osoby starsze muszą być w jakiś sposób chronione. Pod znakiem zapytania stanęła jednak chęć natychmiastowego zaliczenia do „grupy ryzyka” każdego, kto chce komuś oddać majątek. Wydaje się, że ciągle mówimy o tradycyjnych wartościach rodzinnych. W szczególności jest to zaufanie pomiędzy członkami rodziny. i naturalną chęć dbania o siebie nawzajem finansowo. Duma Państwowa wzywa obecnie do rozwiązania umowy małżeńskiej, uzasadniając ją niezgodnością z „tradycyjnymi wartościami”. A co to ma wspólnego z obowiązkowym notarialnym poświadczeniem darowizn nieruchomości pomiędzy członkami rodziny, w kontekście uznania prezentów za „ryzykowne”?

Mam też bardziej szczegółowe pytanie.

„Deweloperzy wykazują bardzo niespójne podejście w kwestii notarialnego poświadczania transakcji” – mówi Susana Kirakosyan, kandydat nauk prawnych, profesor nadzwyczajny, doradca AB „BVMP”, przewodnicząca podkomisji izby. Przemysł Federacji Rosyjskiej dla rozwoju biznesu w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi. — Z jednej strony mówimy o obowiązkowym notarialnym potwierdzeniu kontraktów terminowych. Tymczasem zaproponowano zniesienie notarialnej formy przeniesienia udziałów lub współwłasności zawartej pomiędzy uczestnikami wspólnej umowy najmu. Wiele nielegalnych działań ma miejsce również w przypadku sprzedaży lub podarowania akcji. Ta niekonsekwentna działalność legislacyjna wydaje się być efektem niezrozumienia rynku nieruchomości. Opinie poszczególnych przedstawicieli nie są poparte analizami, statystykami i badaniami naukowymi, lecz opierają się na przybliżonych wyliczeniach dokonanych na kolanach. Jednak nowelizacja prawa na tej podstawie jest niedopuszczalna!

— Kwestie poruszone w projekcie ustawy są istotne i niewątpliwie wymagają rozstrzygnięcia (w tym na poziomie legislacyjnym). Jednocześnie zaproponowane w projekcie metody rozwiązywania problemów nie mogą budzić wątpliwości.” Sytuację wyjaśnia Anastasia Dunicheva, partnerka w Nartex Legal Group, prawniczka Okręgowej Izby Adwokackiej w Leningradzie. — W opisie projektu ustawy nie zawarto statystyk pokazujących, jaki udział w kwestionowanych transakcjach stanowią transakcje notarialne, a jakie transakcje dokonywane w prostej formie pisemnej. Uważam, że analiza tych statystyk jest konieczna, aby uwzględnić projekty ustaw, które nałożą na obywateli Rosji dodatkowe obciążenia finansowe i biurokratyczne. Dopiero pozyskując i analizując te statystyki, możemy określić, czy notarialność faktycznie zmniejsza ryzyko późniejszych problemów.

Jak zauważył również prawnik, proste notarialne zawarcie umowy nie uchroni Cię przed oszustami. Notariusz ma obowiązek wyjaśnić cel i skutki transakcji, ale nie ma prawa odmówić dokończenia transakcji, jeśli obywatel nalega.

— Często oszuści próbują „ubezpieczyć się” i zawrzeć umowę z ofiarą w formie notarialnej, a następnie wykorzystują ten fakt do ochrony. Zmieniłam zdanie i chcę rozwiązać zawartą umowę”) – mówi Anastasia Dunicheva. — Uważam, że zapewnienie ochrony socjalnej obywatelom należy osiągnąć za pomocą działań kompleksowych. Oznacza to szybkie ograniczenie zdolności prawnej obywateli, którzy nie mogą w pełni zrozumieć sensu swoich działań i zakazanie im oddawania jedynego mieszkania, które do nich należy.

Jednym z problemów wynikających ze złożoności darowizn domowych jest to, że w miarę jak darowizny przestaną być popularnym rodzajem transakcji, wzrośnie liczba fikcyjnych transakcji sprzedaży, które można zawrzeć w prostej formie pisemnej. Oznacza to, że jeśli naprawdę wynajmujesz mieszkanie w prezencie, to transakcja faktycznie odbędzie się za darmo, nie zostaną przelane żadne pieniądze, a wszystko zostanie przetworzone tak, jakby kupno i sprzedaż miały miejsce. W prostych transakcjach wewnątrzrodzinnych, gdy pojawia się chęć „oddania mieszkania” innym członkom rodziny, zwykle pojawia się także chęć uczynienia tego łatwiejszym i tańszym. I nie ma znaczenia, jak się to nazywa.

Ale na rynku mieszkaniowym są różnice. Wzrost liczby nieuczciwych transakcji z pewnością nie będzie sprzyjał przejrzystości. A to samo w sobie może prowadzić do nowych oszustw i sporów prawnych.

Źródło: Комсомольская правда-Digital