Kredyt hipoteczny na rozdrożu

W III kwartale 2024 roku rynek nieruchomości znajdował się pod presją dwóch negatywnych czynników: obniżek preferencyjnych programów kredytów hipotecznych oraz podwyżek bazowych stóp procentowych. Utrzymuje się jednak popyt na kredyty oprocentowane powyżej 20% w skali roku. Kommersant Review sprawdziło dla kogo dzisiaj kredyt hipoteczny jest istotny i czy warto zaciągać kredyt licząc na dalsze refinansowanie.

Już w 2024 r. uczestnicy rynku przewidywali, że w przypadku anulowania lub ograniczenia programów preferencyjnych ucierpi akcja kredytów hipotecznych. W miarę dalszego wzrostu stóp procentowych pesymistyczne prognozy stają się jeszcze silniejsze. Od początku roku stopy procentowe wzrosły z 16% do 19%. Oprocentowanie kredytów rynkowych (nieprecesyjnych) również wzrosło zgodnie z bazową stopą procentową, osiągając na początku jesieni poziom 18-19% w skali roku. Rozwiązanie problemu mieszkaniowego w tych warunkach wydawało się nierealne.

Niemniej jednak w pierwszej połowie 2024 roku rosyjskie banki przekazały klientom na zakup nieruchomości ponad 2,85 biliona rubli. Pomimo wysiłków Banku Centralnego zmierzających do ochłodzenia rynków i stopniowego podwyższania rynkowych stóp procentowych, wynik ten był zaledwie o 6% niższy niż w okresie styczeń-czerwiec 2023 roku. „Ta dynamika wiąże się z przyspieszeniem popytu w związku z zakończeniem powszechnych programów rządowych i przestarzałymi warunkami udzielania kredytów hipotecznych dla rodzin” – mówi VTB.

We wrześniu ubiegłego roku największe banki podniosły oprocentowanie swoich podstawowych programów kredytów hipotecznych do 21% w skali roku, najwyższego poziomu od 2018 r., biorąc pod uwagę oczekiwania rynku, że potencjał wzrostu stopy bazowej nie został jeszcze wyczerpany. tolerancja

Z naszej analizy trzeciego kwartału wynika, że ​​akcja kredytowa hipoteczna zaczyna się ochładzać. Według DOM.RF liczba kredytów hipotecznych w lipcu 2024 r. spadła o 46% w porównaniu do analogicznego okresu 2023 r., w sierpniu również spadła o 46%, a we wrześniu spadła już o 59%.

Jednak pomimo tych wysokich stóp procentowych, niektórzy kredytobiorcy nadal zaciągają pożyczki. „W zasadzie kredyty hipoteczne na rynku wtórnym nieruchomości zaciągają klienci z poważnymi problemami mieszkaniowymi, na przykład potrzebujący wymiany lub którym brakuje określonej kwoty pieniędzy na zakup wybranej nieruchomości” – mówi Anton Pavlov, wiceprezes ds. zarząd Wyjaśnij zarządowi. Absolut Bank twierdzi, że kwota kredytu zwykle nie przekracza 4 milionów rubli. W większości przypadków pożyczkobiorcy oczekują spłaty pożyczki w krótkim czasie.

Trzeba jednak zrozumieć, że w obecnej sytuacji szybsza spłata kredytu nie jest zadaniem łatwym. Po pierwsze, szybko rosnące stopy procentowe spowodowały znaczny wzrost miesięcznych rat kredytu hipotecznego. Na przykład, według obliczeń na stronie internetowej dużego uczestnika rynku, miesięczna spłata kredytu wynosi 3 miliony rubli. W zależności od programu podstawowego będzie to 21–55 tysięcy rubli na 30 lat. Kwota pożyczki wynosi 4 miliony rubli. Miesięczna opłata wynosi już 73–81 tysięcy rubli, a kwota 5 milionów rubli to ponad 110 tysięcy rubli. Po drugie, wszystkie pozycje wydatków wzrosły w tym roku ze względu na znaczną inflację. Oznacza to, że kredytobiorcy mają mniej dostępnych środków na wcześniejszą spłatę.

Poza głównym celem rozwiązania problemu mieszkaniowego, kredyty hipoteczne często wykorzystywano na zakup mieszkań inwestycyjnych kupowanych pod wynajem. W poszczególnych okresach udział tego typu kredytów hipotecznych wahał się od 10% do 30% w całym wolumenie emisji. „Największy popyt na mieszkania inwestycyjne zaobserwowano w okresie obowiązywania rządowych programów dotacyjnych, kiedy nie obowiązywały żadne ograniczenia w zakresie liczby kredytów hipotecznych udzielanych przez kredytobiorców na preferencyjnych warunkach” – mówi Anton Pavlov. „W tym okresie ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły. Przy oprocentowaniu kredytów hipotecznych poniżej inflacji wiele osób, które zaoszczędziło, zainwestowało w zakup nieruchomości.

Według CIAN od sierpnia 2023 r. do sierpnia 2024 r. czynsze za mieszkania jednopokojowe w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców wzrosły średnio o 29,6%, a za mieszkania dwupokojowe o 25,7%. Jednak we wrześniu sytuacja na rynku ustabilizowała się ze względu na zwiększoną podaż.

Jak zauważają uczestnicy rynku, udział kredytów hipotecznych inwestycyjnych w akcji kredytowej jest dziś niewielki. „Jeśli dokonujesz zakupu, aby poprawić swoje warunki życia, warto zaciągnąć kredyt hipoteczny na 20%” – mówi Jurij Gribanow, dyrektor generalny agencji Frank RG. Naprawdę nie warto odkładać takiego zakupu w oczekiwaniu na niskie stopy procentowe. . Warto jednak wziąć pod uwagę swoje mocne strony i zadbać o to, aby miesięczne raty nie stały się obciążeniem finansowym, na które Cię nie stać. „W celach inwestycyjnych uważam, że kupno mieszkania z kredytem hipotecznym na 20% w skali roku jest złym pomysłem.”

Jednym ze sposobów utrzymania popytu na kredyty hipoteczne pomimo rosnących stóp procentowych było pobieranie od banków jednorazowej opłaty za obniżenie stóp procentowych. „Było na to zapotrzebowanie na rynku, ale aby skorzystać z tej możliwości, trzeba poprawnie obliczyć efekt ekonomiczny i ustalić dla siebie realistyczny harmonogram spłaty zadłużenia” – wyjaśnia Irina Nosova, starszy dyrektor Grupy ACRA. Ocena instytucji finansowych.

Aby zakazać tej praktyki, bank centralny wprowadza standardy dotyczące kredytów hipotecznych, które będą wymagać, aby od 2025 r., kiedy banki otrzymają rekompensatę od kredytobiorców za pobieranie niższych stóp procentowych, były one „rzetelnie informowane o różnicy w całkowitych kosztach kredytu” oraz aby kredytobiorcy przy podejmowaniu decyzji trzeba uczciwie mówić o różnicy w całkowitym koszcie kredytu: „To dla niego usługa, która pomoże mu zrozumieć, co się dzieje”. Dodatkowo bank ma obowiązek zwrócić niewykorzystaną część wynagrodzenia w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu.

Eksperci twierdzą jednak, że zakazane narzędzia zostaną zastąpione innymi. „Do końca roku może wzrosnąć emisja kredytów hipotecznych w ramach ofert specjalnych deweloperów” – mówi Anna Zemlyanova, starszy analityk w Sovcombank. „Jednocześnie standardy kredytów hipotecznych pozwolą kredytobiorcom dokładnie zrozumieć, w jaki sposób będzie kształtowany ich kredyt hipoteczny. " Zdaniem Iriny Nosowej, jeśli regulatorzy dokręcą śruby, banki stworzą nowe narzędzia wspierania emisji.

Bardziej realistycznym sposobem na zmniejszenie zadłużenia jest refinansowanie kredytu, czyli ponowne udzielenie kredytu w innym banku z niższym oprocentowaniem. Warto jednak wziąć pod uwagę kilka ważnych niuansów. Po pierwsze, aby refinansowanie stało się opłacalne, trzeba poczekać, aż stopy procentowe spadną przynajmniej o 2 punkty procentowe. Jednocześnie od dnia udzielenia pożyczki musi upłynąć co najmniej sześć miesięcy i w tym okresie nie są dopuszczalne żadne opóźnienia. Dobra wiadomość jest taka, że ​​pożyczkę można refinansować wielokrotnie. Oznacza to, że w przypadku stopniowego obniżania referencyjnej stopy procentowej kredytobiorcy mogą wielokrotnie ubiegać się o nowe kredyty w celu spłaty istniejących. Zła wiadomość jest taka, że ​​eksperci nie spodziewają się spadku stóp procentowych w ciągu najbliższych sześciu do dziewięciu miesięcy. VTB przewiduje, że „ocieplenie” rynku kredytów hipotecznych nastąpi nie wcześniej niż w 2026 roku.

Anna Mourmouridis, dyrektor ds. rozwoju biznesu w zakresie nieruchomości mieszkalnych i deweloperskich w Nikoliers, zauważyła, że ​​podwyżka stóp procentowych do 19% od 13 września oraz wygaśnięcie limitów w programie preferencyjnym wpłynęło na wyniki sprzedaży. „Jednocześnie trudno mówić o spadku oddawanych do użytku projektów mieszkaniowych. Raczej obserwujemy obecnie, jak deweloperzy ze względu na podwyżki decydują się na odroczenie rozpoczęcia projektów lub sprzedaż części swoich aktywów. To koszt finansowania projektu, który również jest powiązany z kluczowymi stawkami – kontynuuje. „W obecnych warunkach oddanie do użytku może wydłużyć się do dwóch, trzech lat, co odpowiada średniemu cyklowi budowy budownictwa wielorodzinnego. "Rozwój."

Uczestnicy rynku przewidują, że w drugiej połowie roku na rynku kredytów hipotecznych nastąpi znaczne ochłodzenie ze względu na ultrawysokie stopy procentowe i zwiększone wsparcie rządowe. Według szacunków VTB wolumen kredytów udzielonych w całej Rosji w tym okresie może wynieść około 2,3 biliona rubli, co będzie o prawie 20% niższe od wyników pierwszego półrocza tego roku i o 50% niższe od wyników poprzedniego roku. pierwszą połowę tego roku. Druga połowa 2023 roku. Jednak w drugiej połowie roku rynek kredytów hipotecznych będzie miał znaczący udział w całkowitym wolumenie emisji – około 44%. Kolejne 46% będzie pochodzić z rodzinnych kredytów hipotecznych, a reszta z programów IT, Dalekiego Wschodu i Arktyki.

VTB przewiduje, że sprzedaż kredytów hipotecznych do końca 2024 r. będzie o ponad jedną trzecią niższa niż w 2023 r. „Jednocześnie nie powinniśmy zapominać, że na rynku kredytów hipotecznych nie doszło do żadnej katastrofy, gdyż rok 2023 był rekordowy pod względem wolumenu wydanych kredytów hipotecznych” – powiedziała Irina Nosova z ACRA. To nieco więcej niż wielkość emisji w 2022 roku. W 2024 r. oczekuje się spadku kredytów „podstawowych” o około 25%, a wszystkich pozostałych o 40%. Deweloperzy dofinansowują. Mówią, że będzie to zależeć od możliwości realizacji programu.

Tekst ten jest częścią nowego projektu Wydawnictwa Kommiersant, poświęconego trendom biznesowym i rynku finansowego. Sprawdź naszą stronę z recenzjami, aby uzyskać więcej informacji, w tym analizy, wywiady z ekspertami i felietony na temat kluczowych sektorów rosyjskiej gospodarki.

Źródło: "Коммерсантъ". Издательский дом