Tasa sin límite: ¿por qué el Banco Central abolió el límite al coste de las hipotecas y a qué conducirá esto?

El Banco de Rusia ha levantado las restricciones sobre el coste total del crédito (FCC) para las entidades de crédito al emitir un préstamo hipotecario para la construcción o compra de una casa o un terreno hasta abril de 2025. “Esta decisión permite al banco reflejar en las tasas hipotecarias los últimos cambios en la situación en sectores clave del mercado financiero, incluidos aquellos formados bajo la influencia de decisiones sobre las tasas de interés clave, sin riesgo de violar los requisitos legales. Nivel máximo de PSC. Esto permitirá a los prestatarios conservar la posibilidad de obtener un préstamo hipotecario, a pesar de los tipos de interés más altos, sin aumentar aún más el coste de la vivienda”, explicó el Banco Central su decisión.

En la legislación actual, se entiende por PSC el coste total de todos los prestatarios de un préstamo, expresado tanto en porcentaje anual como en términos monetarios. El cálculo del indicador incluye no sólo la deuda en sí y los intereses devengados por ella, sino también todo tipo de costes adicionales del préstamo, por ejemplo, seguros o comisiones bancarias. Por ley, las tasas de interés de los programas hipotecarios bancarios no pueden ser más de un tercio superiores al valor del PSC calculado trimestralmente por el banco central.

Los siguientes valores del PSC se aplicarán a las hipotecas en el cuarto trimestre de 2024: 22,38-24,52% para la compra de una vivienda en un edificio de apartamentos con hipoteca posterior y 24,92-24,98% para la construcción o compra de una vivienda unifamiliar. casa o terreno. El costo del PSA varía según el período desde la fecha de puesta en servicio o registro de propiedad de la casa. Con su decisión, el Banco de Rusia levantó estas restricciones.

El periodo de carencia de las hipotecas del PSC se estima desde el 10 de octubre de este año hasta el 31 de marzo del próximo. Sin embargo, el regulador no descartó levantar por completo las restricciones impuestas a las PSC para los préstamos hipotecarios, "para permitir a los prestamistas hipotecarios adaptarse mejor a las condiciones cambiantes del mercado".

Al mismo tiempo, los reguladores no ven el riesgo de que la abolición del plazo aumente la carga de la deuda de los prestatarios. Estos riesgos estarán limitados por reservas macroprudenciales. En marzo de 2024, el Banco de Rusia aumentó significativamente la prima de riesgo de los préstamos hipotecarios para limitar la carga de la deuda de los prestatarios. El banco central estaba entonces descontento con la práctica de seguir otorgando préstamos a prestatarios con un índice de cobertura del servicio de la deuda (DLR) de más del 80% y utilizar los fondos prestados como pagos anticipados. El regulador también exigió en marzo a los bancos que utilizaran sólo información oficial sobre los ingresos de los prestatarios para estimar sus ingresos personales. Con la ayuda de pagos adicionales, el Banco de Rusia planeó detener los problemas enumerados y enfriar el mercado hipotecario.

Reglas más estrictas y condiciones más estrictas para otros programas de incentivos gubernamentales, así como la eliminación respaldada por el gobierno de las hipotecas preferenciales más comunes del 8% para nuevos edificios, han enfriado el mercado. La emisión ya se redujo a más de la mitad en julio de 2024, manteniéndose en niveles bajos durante tres meses seguidos. En septiembre los bancos concedieron préstamos hipotecarios por valor de 365 mil millones de rublos, un 62% menos que el año anterior.

Los bancos encuestados por Forbes consideran oportuna la decisión del banco ruso. “Apoyamos la abolición de las restricciones al PUK. Teniendo en cuenta la tendencia a endurecer la política monetaria de los bancos centrales, esto hará que las instituciones de crédito sean más flexibles a la hora de aplicar la política de tipos de interés”, afirma Ígor Rudenko, jefe de productos hipotecarios del Banco Dom.RF. “Actualmente, a la hora de determinar el PSA se tienen en cuenta las tasas de las hipotecas emitidas en el segundo trimestre de 2024. Sin embargo, las tasas hipotecarias aumentaron significativamente durante este período, al igual que el financiamiento bancario. Como resultado, el costo de los PSA hipotecarios no se corresponde con las condiciones del mercado. Por lo tanto, levantar las restricciones al PSK en la situación actual es una decisión completamente lógica”, afirma Antón Pavlov, vicepresidente del consejo de administración de Absolut Bank.

Los mayores actores del mercado hipotecario ya han respondido a la decisión del Banco Central cancelando las comisiones obligatorias para los promotores. “A partir del 10 de octubre, Sber reanudará en Domklik las operaciones para la compra de nuevos edificios (casas terminadas o en construcción) a precios básicos sin el registro obligatorio de una solicitud, ya que el Banco Central ha ajustado los requisitos para monitorear los indicadores del PSC. El programa de reducción de las tarifas de los promotores es como pagar subvenciones”, informó el servicio de prensa de Sberbank.

VTB también cancela los requisitos de comisión obligatorios para los socios promotores del banco al emitir hipotecas en el marco del programa de mercado para la compra de apartamentos en edificios nuevos y viviendas terminadas con un período de puesta en servicio de hasta un año, indicó un representante del banco.

Igor Rudenko informó que el Banco Dom.RF no tiene tal comisión. Alfa-Bank no ha introducido comisiones hipotecarias obligatorias para los promotores. El banco no tiene ningún programa para reducir las tasas de interés después de que los clientes paguen una comisión, informó el servicio de prensa.

En octubre de 2024, el banco reanudó la práctica de cobrar comisiones a los promotores que deseen vender casas o edificios de apartamentos en construcción en el marco del programa de hipotecas del mercado, así como casas terminadas en los mercados inmobiliarios suburbanos. La idea de compensar a los promotores por el lucro cesante mediante comisiones por el acceso a la venta de apartamentos con hipoteca surgió en los bancos a finales de 2023. Pero estábamos hablando de un programa gubernamental preferencial con tipos de interés no de mercado; el motivo de su introducción fue la reducción de las subvenciones a los bancos con cargo al presupuesto federal por la pérdida de ingresos por intereses.

Según la directora general de Etazhi, Regina Dydalina, en octubre de 2024 muchos bancos se vieron obligados a negarse a conceder préstamos a compradores de apartamentos debido a las condiciones del mercado, teniendo en cuenta los elevados tipos de interés, los costes de seguros, las tasaciones y otros costes adicionales. Al calcular el costo total del préstamo, se determinó que los parámetros del mercado hipotecario no correspondían a los valores requeridos del PSC. Incluso las transacciones pequeñas están en riesgo, dijo, como cuando un prestatario vende una casa existente para comprar una nueva.

Las restricciones del PSP a los préstamos hipotecarios que entraron en vigor en octubre han dado lugar a un margen mínimo para los préstamos hipotecarios para los bancos, teniendo en cuenta los costes actuales de la financiación a largo plazo, explica Yuri Belikov, director general de la agencia de calificación Expert RA. “Por supuesto, en el mundo hipotecario, los bancos no están trabajando desde cero, por lo que están empezando a ser más agresivos en sus métodos de encargar a los promotores lo que tradicionalmente trasladan a los compradores, incluidos los costos de la vivienda. Y el mercado inmobiliario residencial ya está sobrecalentado al máximo”, afirmó.

“Los bancos más grandes del sector hipotecario han empezado a imponer una comisión a los promotores de alrededor del 6,5% para mantenerlos por debajo del límite del PSC. Sin embargo, esta tarifa puede incluirse en el precio de la propiedad y pasarse a la responsabilidad del comprador o del prestamista hipotecario”, confirma Irina Nosova, directora senior del grupo de calificación de instituciones financieras ACRA.

El regulador enfatiza que los préstamos hipotecarios bajo los propios programas del banco se seguirán ofreciendo a los ciudadanos, a pesar del aumento de las tasas de interés. Los banqueros entrevistados por Forbes reconocieron que si la política monetaria se endureciera aún más, tendrían que aumentar las tasas de interés ofrecidas en los programas hipotecarios basados ​​en el mercado. Un portavoz de VTB dijo: "No descartamos nuevos cambios en las condiciones del programa hipotecario, ya que la situación del mercado sigue siendo inestable en medio de altas expectativas de un nuevo aumento del tipo de interés básico".

El costo máximo del préstamo es relevante cuando la situación en el mercado hipotecario es estable. La situación actual es atípica y los mecanismos estándar son completamente irrelevantes. Esto es especialmente cierto si a los prestatarios potenciales no se les paga el costo total del préstamo. , y el monto del pago mensual, dice Regina Dydalina. “En los últimos años, han aparecido en el mercado varios tipos de planes que pueden reducir el pago mensual de la hipoteca. Sin embargo, esto a menudo aumenta el costo marginal del endeudamiento. Para algunos esto es malo, pero para otros es prácticamente la única oportunidad de comprar su propia casa. En un entorno de altas tasas de interés, es necesario estimular el desarrollo de tales mecanismos, regular sus condiciones y hacerlos transparentes. No tiene sentido prohibirlo. Los compradores de viviendas deberían tener una opción. "Debe haber supervisión del banco central, pero debe estar vinculada a las realidades del mercado y a las tasas de interés, no sólo al costo promedio de endeudamiento hace seis meses, como es el caso ahora", dice. .

Los analistas dicen que la decisión del banco central es esperada y urgente. “El Banco de Rusia escuchó las opiniones de los banqueros y participantes del mercado. El primero señaló con razón la excesiva regulación del nivel actual de las tasas de interés, y el segundo señaló que los bancos deberían introducir tarifas adicionales para los promotores y prestatarios, lo que reduciría la asequibilidad de la vivienda. Si las restricciones del PSK a los préstamos hipotecarios se hubieran mantenido, el mercado hipotecario simplemente se habría detenido con la terminación del programa de hipotecas prioritarias”, dice Konstantin Borodulin, director del departamento de gestión de calificaciones de organizaciones financieras de NRA Rating Services. Las restricciones a las instituciones de educación preescolar se han suspendido y es posible que se levanten en un futuro próximo, por lo que el costo de los préstamos hipotecarios debe mantenerse en los niveles actuales sin aumentar el costo de los bienes raíces y el volumen de préstamos otorgados en condiciones no de mercado. Los expertos sugieren que las comisiones adicionales integradas en el producto no aumentarán significativamente.

La cancelación del DRP sobre hipotecas está asociada al constante endurecimiento de las condiciones monetarias. Esto permitirá a los bancos otorgar préstamos hipotecarios de manera más transparente a los prestatarios en las condiciones actuales del mercado y con tasas de interés crecientes, sin recurrir a diversos esquemas, incluida la introducción de comisiones para los promotores, dice Yegor Lopatin, director del grupo de calificación de instituciones financieras. . Agencia NKR.

Las restricciones del PSA son ineficaces y pueden empeorar aún más la situación del mercado, por lo que no deberían aplicarse, al menos temporalmente, hasta que bajen los costes de financiación, opina Yuri Belikov. Se muestra más escéptico a la hora de evaluar el impacto de las decisiones del banco central en las condiciones del mercado. “Es necesario eliminar el incentivo adicional para cobrar comisiones a los promotores, pero no creo que podamos hablar de erradicar las comisiones. Los reguladores tienen una capacidad limitada para influir en las relaciones contractuales de los bancos con los promotores que no están controlados por los bancos. Dada la caída de la demanda de hipotecas, los bancos probablemente querrán acelerar el ciclo de recortes de tasas tan pronto como comience. La forma más sencilla es reducir el tipo de interés hipotecario a la dinámica del tipo de interés clave. Y esto se puede hacer sin comprometer el margen, sólo a expensas del promotor y, en última instancia, a expensas del comprador. En esta etapa, corremos el riesgo de asistir a una nueva fase en la difusión de estas prácticas nocivas para la salud”, lamenta.

Todos los expertos entrevistados confían en que en un futuro próximo los bancos comenzarán a cancelar masivamente comisiones a los promotores, pero los tipos hipotecarios pueden volver a subir. “Otros bancos seguirán el ejemplo de Sberbank y VTB eliminando comisiones. Pero las tasas de interés ciertamente seguirán aumentando. Sin embargo, después de que las tasas de interés subieron por encima del 16-17%, los prestatarios potenciales comenzaron a resistirse a estos niveles. Hoy en día, los prestatarios suelen decidirse por una hipoteca, respondiendo a la pregunta de si pueden afrontar financieramente los pagos mensuales”, dice Irina Nosova.

En el caso de las hipotecas mayoristas, los tipos de interés superiores al 15% anual pueden considerarse prohibitivos. Los préstamos hipotecarios que se conceden actualmente en el mercado no son estándar, afirma Yuri Belikov. “Por regla general, tienen un pago inicial elevado y el prestatario tiene la intención seria de liquidar la deuda antes de tiempo. Su valor no puede ser considerado un estándar, ya que estas emisiones no determinan ni moldean el mercado, sino que sólo sostienen la vida del mercado en un cierto nivel hasta que comience el ciclo de reducción de tarifas”, concluyó.

Fuente: Forbes Россия