Hypothekenemissionen sind um zwei Drittel zurückgegangen: Ist mit einem Rückgang der Wohnungspreise zu rechnen?

Scharfes Bremsen. So lässt sich in etwa die Situation auf dem Hypothekenmarkt beschreiben. Die Nachfrage nach Wohnbaukrediten ging im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 60 % zurück. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: die Verschärfung der Sonderprogramme und der zu hohe Zinssatz der Zentralbank. Aber was wird die Konsequenz sein? Werden dadurch die Wohnungspreise sinken? Und was tun, wenn Sie eine Wohnung benötigen?

Im Oktober belief sich das Volumen der vergebenen Hypothekendarlehen auf 280 Milliarden Rubel. Es scheint viel zu sein. Das ist aber ein Viertel weniger als im September. Und 60 % weniger als im letzten Oktober.

- Der Markt verlangsamt sich. Und die Liefermengen werden weiter sinken. Vielleicht werden sie noch um etwa die Hälfte sinken. Infolgedessen könnten wir in die Situation von Anfang 2009 geraten, als der Markt praktisch zum Stillstand kam“, sagt Sergei Gordeiko, Chefexperte des Unternehmens Rusipoteka.

Ich möchte Sie daran erinnern, dass die Regierung diesen Sommer tatsächlich massive Hypothekenvergünstigungsprogramme gekürzt hat. Erstens wurden Hypotheken mit staatlicher Unterstützung gekündigt. Zweitens wurden die Bedingungen für das Familienprogramm und die Hypotheken für IT-Fachkräfte erheblich verschärft. Infolgedessen ging die Nachfrage nach Neubauten sehr stark zurück.

Die Nachfrage auf dem Sekundärmarkt war aufgrund des hohen Leitzinses der Zentralbank (16 % pro Jahr) bereits minimal, in den letzten Monaten ist sie jedoch aufgrund einer Erhöhung des „Schlüssels“ auf 21 % pro Jahr noch stärker gesunken. Vor diesem Hintergrund stiegen die Markthypothekenzinsen auf 27 % pro Jahr. Tatsächlich werden solche Kredite nur von denjenigen aufgenommen, die alternative Geschäfte tätigen. Und das nur für kleine Beträge. Denn die Aufnahme einer Vollhypothek zu solchen Konditionen ist sehr schmerzhaft.

Ein einfaches Beispiel. Wenn Sie 10 Millionen Rubel für eine Hypothek zu 27 % pro Jahr aufnehmen, beträgt die Gesamtüberzahlung nach 30 Jahren ... 81 Millionen Rubel. Und die monatliche Zahlung beträgt 225 Tausend Rubel. Davon werden in den ersten Monaten 75... Rubel für die Rückzahlung der Hauptschuld aufgewendet. Hier finden Sie alles, was Sie über die aktuellen Hypothekenzinsen auf dem Markt wissen müssen. Und verstehen Sie, dass es sich jetzt nicht lohnt, es einzunehmen. Aber Entwickler und Banken sind mit dieser Logik nicht einverstanden und wehren sich aktiv dagegen ...

Bauunternehmen und Banken lassen sich mittlerweile verschiedene Möglichkeiten einfallen, um den Verkauf anzukurbeln. Sie subventionieren beispielsweise selbst die Tarife für Kunden. Zwar werden hierfür nicht immer transparente Schemata verwendet.

Nach Angaben des Analysezentrums Real Estate Market Indicators verfügen viele Bauträger über eine Reihe subventionierter Hypotheken. Die Sätze liegen in der Regel zwischen 5 und 12 % pro Jahr. Aber mit Nuancen. Das Unangenehmste ist, dass der Immobilienpreis in diesem Fall überhöht ist. Und zwar deutlich. Es stellt sich heraus, dass Sie einen Kredit zu einem niedrigen Zinssatz aufnehmen, diesen aber mit den hohen Kosten multiplizieren. Es ist schwer zu sagen, wo der Nutzen für den Kunden liegt.

Bei einem Hauskauf gegen Barzahlung gibt es in der Regel die gleichen gigantischen Rabatte. Und wenn Sie Kreditgeld ausgeben, wird der Preis sofort entweder zum Marktpreis oder höher als der Marktpreis.

- Vor dem Hintergrund eines massiven Zinsanstiegs, der im letzten Jahr begann, verbreiteten sich Marketingprogramme für den Verkauf neuer Gebäude auf dem Markt, bei denen Bauträger und Bankpartner den Menschen anboten, jetzt eine Wohnung zu kaufen und später zu bezahlen. Zu diesen Plänen gehören Hypotheken, die vom Bauträger für kurze Zeit zu einem reduzierten Zinssatz subventioniert werden, Tranchenhypotheken, bei denen zunächst ein kleiner Teil des Darlehens ausgegeben und der Rest nach der Nutzung des Hauses bereitgestellt wird, und verschiedene Typen. – sagt Oleg Repchenko, Leiter des Analysezentrums „Indikatoren des Immobilienmarktes“.

Der Zentralbank gefällt dieses System nicht, deshalb wird sie ab dem nächsten Jahr sogenannte „Hypothekenstandards“ einführen (weitere Einzelheiten finden Sie unter „KP-Hilfe“). Alle Banken müssen die Anforderungen erfüllen. Und wenn sie dagegen verstoßen, erhalten sie eine Anordnung der Zentralbank. Dann könnte die Nachfrage nach Hypotheken ab dem 1. Januar noch weiter sinken ...

Ich möchte wirklich an ein solches Szenario glauben. Dies liegt daran, dass die „Blase“ auf dem Immobilienmarkt stark aufgebläht ist. Doch Experten sind anderer Meinung. Manche halten sinkende Preise für eine Illusion. Insbesondere angesichts der laufenden Kosten für Entwickler.

- Es besteht keine Möglichkeit zu nennenswerten Preisnachlässen. Im Bauwesen gibt es immer importierte Materialien und Geräte. Hinzu kommen Logistikkosten. Arbeitskräfte werden immer teurer. Doch der Bauunternehmer kann nicht aufhören zu arbeiten. Er muss ständig etwas tun. Er wird es nicht billiger verkaufen können. Aber auf dem Sekundärmarkt seien die Preise mittlerweile gut verhandelbar, sagt Sergei Gordeiko.

Aber nicht alles auf dem Markt hängt von Entwicklern ab. Wie in jedem anderen Markt wird auch hier alles durch das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage bestimmt. Die aktuelle Nachfrage ist derzeit nicht sehr gut. Das Angebot könnte jedoch deutlich steigen. Zumindest der Sekundärmarkt und der Umverteilungsmarkt (wo es einen Käufer gibt).

- Viele Marketingpläne schlagen vor, dass Käufer ein oder zwei Jahre lang auf eine teure Hypothek „warten“ und sich dann zum aktuellen Zinssatz umfinanzieren oder (im Fall von Ratenzahlungsplänen) einen Kredit von Grund auf aufnehmen. Und wenn die Zentralbanken in diesem Jahr damit beginnen, ihre Kernzinsen zu kürzen, könnte dies den Märkten tatsächlich dabei helfen, eine Phase hoher Zinsen ohne größere Schocks zu überstehen. Ich behalte die zugrunde liegende Entwicklung der Zinssätze im vergangenen Zeitraum im Auge, wie Bauträger und Banken erst kürzlich vorhergesagt haben. „Krise“, erklärt Oleg Repchenko.

Aber das wird nie passieren. Die Zentralbank könnte die Zinssätze im Dezember erneut auf 23 % pro Jahr erhöhen. Und für das nächste Jahr prognostiziert er einen durchschnittlichen „Kern“ von 17 bis 20 Prozent pro Jahr.

- Trotz aller Bemühungen der Zentralbanken wird die Inflation nicht lange sinken, und eine glänzende Zukunft mit niedrigen Zinssätzen wird möglicherweise erst in einem, zwei oder drei Jahren erwartet. Können Menschen mit einer „Hypothek von 1 Rubel pro Monat“ 100.000 bis 200.000 für die Bedienung eines Kredits zu einem Zinssatz von 20 bis 25 % pro Jahr zahlen? Offensichtlich nicht, sagt Oleg Repchenko.

Seiner Meinung nach könnte der Markt ernsthaft zusammenbrechen, wenn viele Kunden, die Wohnungen im Rahmen solcher Programme gekauft hatten, Häuser loswerden wollten, die unrentabel geworden waren. Doch selbst wenn es kein „Schockszenario“ gibt, besteht keine Möglichkeit, dass die Preise steigen. Beispielsweise betrug die Wachstumsrate der Wohnungen seit Jahresbeginn nur 0,4 %. Die Inflation betrug im gleichen Zeitraum 6 %. Das heißt, Wohnungen werden tatsächlich bereits billiger. Dies trotz der Tatsache, dass der Markt im ersten Halbjahr Rekordumsätze verzeichnete.

Dabei handelt es sich um einheitliche Bedingungen, unter denen Banken ab 2025 zur Vergabe von Hypothekendarlehen gezwungen werden. Die Zentralbank hat diesen Standard eingeführt, um umstrittene Pläne von Entwicklern und Banken zu beseitigen. Sie ermutigten ihre Kunden, mehr Wohnungen zu kaufen, erhöhten aber gleichzeitig ihr Risiko. Für die Kunden selbst und für das Bankensystem als Ganzes. Dementsprechend beschloss die Zentralbank, die Konditionen zu verschärfen. Es gibt drei wesentliche Neuerungen:

1. Die Anzahlung darf nicht den Betrag (Cashback) umfassen, der dem Käufer nach dem Kauf der Wohnung zurückerstattet wird. Ziel ist es, dass der Käufer eine Anzahlung aus eigenen Mitteln leistet. Denn je niedriger die Zahl, desto größer ist das Risiko, dass er seine Kräfte überschätzt und am Ende sowohl Geld als auch Wohnung verliert.

2. Die Bank hat keinen Anspruch auf Entschädigung vom Verkäufer (Bauträger) für die Festsetzung eines niedrigen Zinssatzes für eine Hypothek im Falle eines Anstiegs der Immobilienpreise.

3. Und wenn die Bank ihren Kunden selbstständig einen niedrigeren Zinssatz „verkauft“, muss sie dem Kreditnehmer alle Berechnungen der Gesamtkosten des Kredits vorlegen. Daher kann der Kreditnehmer bei seiner Entscheidung erkennen, ob dieser Service für ihn von Vorteil ist oder nicht.

Entwickler bombardieren ihre Kunden jetzt buchstäblich mit „vorteilhaften Angeboten“. Außenwerbung, Spam-Anrufe, Online-Werbung. Überall gibt es Rabatte. In solchen Situationen ist es schwer zu verstehen. Es ist nicht verwunderlich, eine Wohnung zu einem Sonderangebot an der Kasse zu kaufen. Die meisten von uns tätigen solche Einkäufe zwei-, dreimal oder sogar einmal im Leben. Und es wäre gut, sich im Voraus vorzubereiten.

Das Wort „Rabatt“ selbst ist ziemlich alt und hat seine frühere Bedeutung verloren. Es hat keinen Sinn, auf diese Anrufe zu antworten. Es ist dasselbe, als würde man im Supermarkt oder beim Online-Einkauf das „rote Preisschild“ durchstreichen. Sie haben keinen Glauben mehr. Daher ist es besser, mit ähnlichen Produkten zu vergleichen und den tatsächlichen Preis der Wohnung mit gesundem Menschenverstand zu ermitteln.

Entscheiden Sie zunächst, welche Art von Wohnung Sie wünschen und wie viel diese auf dem Markt ungefähr kostet. Zweitens wird empfohlen, mindestens 30 % der Anzahlung einzusparen. Und hinterlassen Sie dies als Sicherheit. Jetzt leisten sie Beiträge ab 20 % pro Jahr. Auch die Immobilienpreise werden im nächsten Jahr nicht wesentlich steigen. Drittens schauen Sie sich mindestens 10 Optionen an, vorzugsweise 15–20. Sowohl in der Primar- als auch in der Sekundarstufe. Danach werden Sie verstehen, was genau benötigt wird, welche Parameter am wichtigsten sind und wie viel all diese Freuden kosten werden.

Nach Abschluss dieser Vorbereitung verfügen Sie über ein Marktverständnis. Wenn Sie dann etwas Passendes sehen, werden Sie sofort verstehen, dass Sie es nehmen müssen. Und Sie werden nicht mehr zögern.

Источник: Комсомольская правда-Digital