Von urban bis privat

Hat die Stadt das Recht, selbstständig auf die Rechte an Nichtwohnräumen zu verzichten, wenn der Eigentümer der Wohnung nicht die Anerkennung dieser Immobilie als Gemeinschaftseigentum beantragt hat? Diese Frage wird vom Obersten Gerichtshof geprüft. Russische Föderation (SK). Streitigkeiten zu diesem Thema gibt es in vielen Bereichen. Rosreestr ist der Ansicht, dass die Stadt über solche Rechte nicht verfügt und dass für die Einstufung des Gebäudes als Gemeinschaftseigentum der Bewohner ein diesbezügliches Testament oder eine gerichtliche Entscheidung vorliegen muss. Tatsache sei, so erklären Anwälte, dass es ohne seine Zustimmung unmöglich sei, vom Eigentümer einer Immobilie in einem Haus die Kosten für die Instandhaltung strittiger Gegenstände zurückzufordern. Wenn die Bewohner kein Interesse an der Immobilie haben, könnte die Stadt versuchen, sie zu verkaufen.

Der Oberste Gerichtshof wird klären, ob Städte verwaltungsmäßig verbieten können, dass Apartment Buildings (MADs) Eigentümer von Nichtwohnimmobilien werden. In diesem Fall wird die Entscheidung zwischen der Verwaltung von Balakovo, Gebiet Saratow und der Regionalabteilung Rosreestr getroffen. Der Streit betrifft den Keller des Hauses, dessen Fläche 259,8 Quadratmeter beträgt. m, mit separatem Eingang von der Straße. Im Juli 2022 inspizierten Mitarbeiter der örtlichen Abteilung für Wohnungsbau und kommunale Dienstleistungen zusammen mit Vertretern der Verwaltungsgesellschaft das Gelände und stellten fest, dass es „vollgestopft“ war und keine Beleuchtung hatte, das Haus jedoch über Versorgungseinrichtungen, einschließlich Kaltwasserversorgung und Heizung, verfügte . und Abwassersysteme.

Im September desselben Jahres beschloss die Stadtverwaltung, das städtische Eigentum an diesem Gelände zu beenden und es in Gemeineigentum zu überführen. Um diese Änderungen zu registrieren, beantragten die Stadtbehörden bei Rosreestr, lehnten dies jedoch mit der Begründung ab, es fehle es an „Dokumenten, auf deren Grundlage das Eigentumsrecht erloschen sei“.

Die Balakowo-Regierung legte gegen die Ablehnung Berufung beim Schiedsgericht ein. Der erste Fall lag auf der Seite von Rosreestr, wo entschieden wurde, dass die Gemeinde den falschen Weg zum Schutz ihrer Rechte gewählt hatte, da es im Streit mit dem Standesbeamten unmöglich war, den rechtmäßigen Eigentümer des Gebäudes zu ermitteln und ein neuer Anspruch erhoben wurde benötigt. . Im Gegenteil, die Berufungs- und Kassationsinstanzen unterstützten Balakowo und zwangen Rosreestr, die Aufzeichnung der Rechte der Stadt am Keller aufzuheben. Das Gericht stellte fest, dass „die Rechte am Gemeinschaftseigentum kraft Gesetzes den Eigentümern der Wohnungen im Gebäude zustehen, unabhängig davon, ob sie eingetragen sind oder nicht“. Darüber hinaus könne die Stadt selbst nicht die Anerkennung des Miteigentums an dem Objekt und auch nicht die Anerkennung dieses Rechts in Abwesenheit verlangen, da sie dann Beklagte in ihrem eigenen Verfahren sei, entschieden die Behörden.

Rosreestr reichte zuvor eine Beschwerde beim Obersten Gerichtshof ein und stellte fest, dass die Eigentumsrechte der Stadt „von niemandem bestritten“ wurden und keine Anerkennung des Gebäudes als kommunales Gebäude erforderlich seien. Der Standesbeamte selbst verfügt hierfür weder über die Befugnis noch über besondere Kenntnisse.

Darüber hinaus ist Rosreestr der Ansicht, dass eine Vergrößerung des Gemeinschaftseigentums in einem Mehrfamilienhaus nur mit Zustimmung aller Eigentümer des Gebäudes möglich ist. Weil sie die Last der Instandhaltung dieser Objekte tragen werden. Um die Rechte der Stadt an diesem Eigentum zu beenden, ist daher entweder der Wille des Eigentümers (Beschluss der Hauptversammlung) oder eine gerichtliche Entscheidung erforderlich, mit der das Objekt als Gemeinschaftseigentum anerkannt wird. Beides gebe es aber nicht, heißt es in der Beschwerde. Der Fall wurde an das Wirtschaftsgericht des Obersten Gerichtshofs weitergeleitet, die Anhörung ist für den 19. November angesetzt.

Sergei Sergeev, Leiter der Streitbeilegungsabteilung der Abteilung für Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen der Rechtsgruppe Yakovlev and Partners, stellt einen wachsenden Trend bei der Zahl der Fälle fest, die Gemeinschaftseigentum betreffen und auf der Ebene des Obersten Gerichtshofs behandelt werden. Er geht davon aus, dass es bei einer Bauverweigerung der Stadt zu einem Streit darüber kommen wird, wer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks ist, was weder die Stadt selbst noch Rosreestr nachweisen können. Dies führt zu einem Rechtsstreit. Mark Vaskovsky, leitender Anwalt für Handelsstreitigkeiten bei MEF Legal, hält die Position von Rosreestr für „vernünftiger und konsequenter“. Ihm zufolge „kann die einseitige Übertragung von Sachen die Rechte der Eigentümer von Mehrfamilienhäusern verletzen.“ Denn „sie nutzen die Immobilie nicht nur, sondern tragen auch die Last für deren Instandhaltung.“ Mikhail Yasenkov, Partner bei YurTechConsult, fügte hinzu, dass die lokalen Behörden seit den 2010er Jahren ständig „versuchen, Staatseigentum loszuwerden“, um nicht die Kosten für dessen Erhaltung zu tragen.

Wenn das Oberste Gericht Rosreestr unterstützt, bedeutet dies, dass die Stadt das Eigentum einseitig als Gemeinschaftseigentum anerkennt und Dritten keine Unterhaltspflichten auferlegen kann, was die Zustimmung des Eigentümers oder eine gerichtliche Entscheidung erfordert, sagte Herr . Waskowski. Dann muss die Gemeinde Versammlungen der Eigentümer von Mehrfamilienhäusern einberufen, um die Rechte an den Objekten zu kündigen, was aufgrund der großen Zahl solcher Personen immer ein Problem darstellt, sagt Michail Jasenkow. Wenn die Bewohner des Gebäudes kein Interesse an dem Gebäude haben, können die Behörden die Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung anbieten, sagt Philip Terekhin, Senior Partner bei Lyapunov, Terekhin and Partners. Er warnt jedoch davor, dass es schwierig sein wird, den Artikel zu verkaufen, wenn er nicht von kommerziellem Interesse ist, und dass die Gefahr besteht, dass die Transaktion als ungültig angesehen wird, wenn er einen allgemeinen Zweck hat.

Источник: "Коммерсантъ". Издательский дом