Bezahlung ist wichtiger als Zinsen

Laut JSC Dom.RF kam es Anfang Oktober 2024 zu einem spürbaren Rückgang bei der Vergabe von Hypothekendarlehen, auch der durchschnittliche Zinssatz stieg deutlich an. Gleichzeitig sind Experten zuversichtlich, dass die Hypothekenzinsen bereits das „unerschwingliche“ Niveau überschritten haben und weiter steigen werden, da den Kreditnehmern in erster Linie die monatlichen Zahlungen am Herzen liegen. Dies wird jedoch in naher Zukunft nicht möglich sein, da dies eine Verlängerung der Kreditlaufzeit mit sich bringt. Daher basieren die Berechnungen von Entwicklern und Banken auf der Entwicklung eines kombinierten Plans und der Ausweitung von Vorzugsprogrammen.

Nach Angaben von Dom.RF JSC, veröffentlicht am Montag, 14. Oktober, wurden in der ersten Oktoberwoche 15.000 Hypothekendarlehen im Wert von 64 Milliarden Rubel vergeben. Gleichzeitig wurden im September 25.000 Kredite über durchschnittlich 90 Milliarden Rubel pro Woche vergeben. „Die Emission ging vor dem Hintergrund hoher Zinssätze zurück, jedoch nicht so deutlich wie zuvor erwartet aufgrund der hohen Wachstumsraten der Haushaltseinkommen und der Verbreitung von Hypothekenprogrammen durch Entwickler“, stellte Dom.RF in der Überprüfung fest. Es stellte sich auch heraus, dass die Emissionsmenge im September zwar ähnlich hoch war wie im August, im Vergleich zum ersten Halbjahr jedoch um mehr als 20 % zurückging.

Gleichzeitig erreichte der durchschnittliche Zinssatz für Kredite für den Kauf neuer Wohnungen bei den Top-20-Banken Anfang Oktober 23,08 % pro Jahr, was mehr als 2 Prozentpunkte höher ist als im September.

Wie Mikhail Goldberg, Leiter des Dom.RF Analytical Center, erklärte, geht die Auflage im Rahmen des Marktprogramms erwartungsgemäß zurück, mengenmäßig liegt sie jedoch über den prognostizierten Werten. „Mit steigenden Haushaltseinkommen bleiben Kleinkredite trotz exorbitanter Zinsen weiterhin beliebt. Es dient vor allem der Verbesserung der Wohnverhältnisse beim Verkauf einer Altbauwohnung“, sagt er. Kirill Klimentyev, Analyst bei der Investmentgesellschaft Digital Broker, stellt fest, dass Bürger weiterhin Markthypotheken aufnehmen, weil sie auf die monatliche Zahlung und nicht auf den Zinssatz achten. „Damit erhöht sich die durchschnittliche Hypothekenlaufzeit seit Anfang 2020 von 17,9 Jahren auf 24,9 Jahre“, betont er.

Gleichzeitig erwarten Experten einen weiteren Anstieg der Zinsen für Hypothekarkredite. In seiner Überprüfung des Hypothekenkreditmarktes stellt ACRA fest, dass dies möglicherweise darauf zurückzuführen ist, dass ab Anfang 2025 Hypothekenkreditstandards in Kraft treten, die die Rechte der Kreditnehmer schützen sollen. „Banken werden wahrscheinlich damit beginnen, den Prozentsatz der durch diesen Standard verlorenen Leistungen zu berücksichtigen“, heißt es in dem Dokument. „Durch die Aufhebung der Beschränkungen hinsichtlich der Höhe des CFC (Gesamtkosten des Darlehens – Kommersant) werden auch Beschränkungen hinsichtlich der Höhe des Zinssatzes für das Darlehen aufgehoben“, sagt Sergei Gordeiko, Leiter der Plattform Ipoteka.global. Darüber hinaus stützen auch Erwartungen höherer Zinsen den Markt. Laut Herrn Gordeyko könnten die Hypothekenzinsen um 1 Prozentpunkt über den aktuellen Wert steigen.

Dieser Trend wird jedoch bis zum Jahresende anhalten. Wie Mikhail Goldberg anmerkte, haben die Zinssätze zwar hoch, ihr weiterer Anstieg hat jedoch keinen Einfluss auf die Gesamtsituation, da sie das als unerschwinglich angesehene Niveau (15 % pro Jahr) längst überschritten haben. Anna Avakimyan, leitende Analystin bei RegBlock, glaubt, dass die rechtzeitige Erneuerung der Beschränkungen für Vorzugshypothekenprogramme bis März 2025 sehr wichtig sein wird. Derzeit erfreuen sich Hypothekendarlehen in Kombination mit einer Anzahlung von 20-35 % großer Beliebtheit. „Entwickler arbeiten mit Banken zusammen, um sogenannte Pakethypotheken zu vergeben. Hierbei sind 40-70 % der Kreditsumme die Vorzugskomponente, der Rest wird zu marktüblichen Konditionen ausgegeben. Der durchschnittliche Zinssatz für diese Kredite beträgt daher 12–. 18 % pro Jahr“, erklärt der Experte. Gleichzeitig verschlechtert der unvermeidliche Zinsanstieg die Situation der Kreditnehmer im Hinblick auf eine Verlängerung der Kreditlaufzeit. „Das Ausmaß der Gesamtkosten und strengere Bedingungen im Falle einer Verzögerung werden dazu führen, dass Wohnungen mit geringerer Größe im Preis und dementsprechend in der Fläche gekauft werden“, sagte Gennady Fofanov, Präsident der Investitionsplattform InvoiceCafe.

Quelle: "Коммерсантъ". Издательский дом