Oprocentowanie bez limitu: dlaczego Bank Centralny zniósł limit kosztów kredytów hipotecznych i do czego to doprowadzi?

Bank Rosji zniósł ograniczenia dotyczące pełnego kosztu kredytu (FCC) dla instytucji kredytowych przy udzielaniu kredytu hipotecznego na budowę lub zakup domu lub gruntu do kwietnia 2025 r. „Ta decyzja pozwala bankowi odzwierciedlić w oprocentowaniu kredytów hipotecznych najnowsze zmiany sytuacji w kluczowych sektorach rynku finansowego, w tym powstałe pod wpływem decyzji w sprawie kluczowych stóp procentowych, bez ryzyka naruszenia wymogów prawa. Maksymalny poziom PSC. Dzięki temu kredytobiorcy zachowają możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, pomimo wyższych stóp procentowych, bez dalszego zwiększania kosztów mieszkania” – uzasadnił swoją decyzję Bank Centralny.

W obowiązującym ustawodawstwie PSC rozumiany jest jako całkowity koszt kredytu, jaki ponoszą wszyscy kredytobiorcy, wyrażony zarówno jako roczny procent, jak i w wartościach pieniężnych. W wyliczeniu wskaźnika uwzględnia się nie tylko sam dług i naliczone od niego odsetki, ale także wszelkiego rodzaju dodatkowe koszty kredytu, na przykład ubezpieczenia czy prowizje bankowe. Zgodnie z prawem oprocentowanie bankowych programów hipotecznych nie może być o więcej niż jedną trzecią wyższe od wartości PSC obliczanej kwartalnie przez bank centralny.

Do kredytów hipotecznych w IV kwartale 2024 roku obowiązywać będą następujące wartości PSC: 22,38-24,52% na zakup domu w apartamentowcu z późniejszą hipoteką oraz 24,92-24,98% na budowę lub zakup domu jednorodzinnego domu lub ziemi. Koszt PSA różni się w zależności od okresu od daty oddania do użytku lub rejestracji własności domu. Swoją decyzją Bank Rosji zniósł te ograniczenia.

Okres karencji w spłacie kredytów hipotecznych PSC szacowany jest od 10 października br. do 31 marca przyszłego roku. Organ regulacyjny nie wykluczył jednak całkowitego zniesienia ograniczeń nałożonych na PSC w zakresie kredytów hipotecznych, „aby umożliwić kredytodawcom hipotecznym lepsze dostosowanie się do zmieniających się warunków rynkowych”.

Jednocześnie regulatorzy nie widzą ryzyka, że ​​zniesienie terminu spowoduje zwiększenie zadłużenia kredytobiorców. Ryzyka te będą ograniczane poprzez bufory makroostrożnościowe. W marcu 2024 roku Bank Rosji znacząco podwyższył premię za ryzyko kredytów hipotecznych w celu ograniczenia zadłużenia kredytobiorców. Bank centralny był wówczas niezadowolony z praktyki dalszego udzielania kredytów kredytobiorcom ze wskaźnikiem pokrycia obsługi zadłużenia (DLR) przekraczającym 80% i wykorzystywania pożyczonych środków w formie zaliczek. W marcu regulator nałożył także na banki obowiązek wykorzystywania przy szacowaniu dochodów osobistych wyłącznie oficjalnych informacji o dochodach kredytobiorców. Za pomocą dodatkowych płatności Bank Rosji planował zatrzymać wymienione problemy i ochłodzić rynek kredytów hipotecznych.

Bardziej rygorystyczne zasady i zaostrzone warunki innych rządowych programów motywacyjnych, a także wspierana przez rząd eliminacja najpopularniejszych 8% preferencyjnych kredytów hipotecznych na nowe budynki, ochłodziły rynek. W lipcu 2024 r. emisja zmniejszyła się już o ponad połowę, utrzymując się na niskim poziomie przez trzy miesiące z rzędu. We wrześniu banki udzieliły kredytów hipotecznych na kwotę 365 mld RUB, czyli o 62% mniej niż rok wcześniej.

Banki ankietowane przez „Forbesa” uważają decyzję rosyjskiego banku za trafną. „Popieramy zniesienie ograniczeń nałożonych na PUK. Biorąc pod uwagę tendencję zacieśniania polityki pieniężnej banków centralnych, zwiększy to elastyczność instytucji kredytowych w prowadzeniu polityki stóp procentowych – mówi Igor Rudenko, szef produktów hipotecznych w Bank Dom.RF. „Obecnie przy ustalaniu PSA uwzględniane są stawki dla kredytów hipotecznych wydanych w II kwartale 2024 roku. Jednakże oprocentowanie kredytów hipotecznych znacznie wzrosło w tym okresie, podobnie jak finansowanie bankowe. W rezultacie koszt kredytów hipotecznych PSA nie odpowiada warunkom rynkowym. Dlatego zniesienie ograniczeń nałożonych na PSK w obecnej sytuacji jest decyzją całkowicie logiczną – mówi Anton Pavlov, Wiceprezes Zarządu Absolut Banku.

Najwięksi gracze na rynku kredytów hipotecznych zareagowali już na decyzję Banku Centralnego, znosząc obowiązkowe prowizje dla deweloperów. „Od 10 października Sber wznawia działalność w Domkliku w zakresie zakupu nowych budynków (ukończonych lub w budowie) po stawkach bazowych bez obowiązkowej rejestracji wniosku, ponieważ Bank Centralny dostosował wymogi dotyczące monitorowania wskaźników PSC. Program obniżek stawek dla deweloperów przypomina płacenie dotacji” – poinformował serwis prasowy Sbierbanku.

VTB znosi także obowiązkowe prowizje dla partnerów deweloperskich banku przy udzielaniu kredytów hipotecznych w ramach rynkowego programu zakupu mieszkań w nowych budynkach i gotowych mieszkaniach z okresem oddania do użytkowania do jednego roku – wskazał przedstawiciel banku.

Igor Rudenko poinformował, że Bank Dom.RF nie ma takiej prowizji. Alfa-Bank nie wprowadził obowiązkowych prowizji za kredyt hipoteczny dla deweloperów. Jak podała służba prasowa, bank nie ma programu obniżki stóp procentowych po zapłaceniu przez klientów prowizji.

W październiku 2024 roku Bank wznowił praktykę pobierania prowizji od deweloperów chcących sprzedać domy lub apartamentowce w budowie w ramach programu rynkowej hipoteki, a także gotowe domy na podmiejskich rynkach nieruchomości. Pomysł zrekompensowania deweloperom utraconych zysków w drodze prowizji za dostęp do sprzedaży mieszkań na kredyt hipoteczny zrodził się w bankach pod koniec 2023 roku. Ale my rozmawialiśmy o preferencyjnym programie rządowym z nierynkowymi stopami procentowymi, powodem jego wprowadzenia było zmniejszenie dotacji dla banków z budżetu federalnego z tytułu utraty dochodów odsetkowych.

Według dyrektor zarządzającej Etazhi, Reginy Dydaliny, w październiku 2024 r. wiele banków musiało odmówić udzielania kredytów nabywcom mieszkań ze względu na warunki rynkowe, wysokie stopy procentowe, koszty ubezpieczenia, wyceny i inne dodatkowe koszty. Przy kalkulacji całkowitego kosztu kredytu stwierdzono, że parametry rynku kredytów hipotecznych nie odpowiadały wymaganym wartościom PSC. Jej zdaniem zagrożone są nawet małe transakcje, na przykład sprzedaż istniejącego domu przez kredytobiorcę.

Ograniczenia PSP dotyczące kredytów hipotecznych, które weszły w życie w październiku, doprowadziły do ​​minimalnej marży dla banków na kredytach hipotecznych, biorąc pod uwagę obecne koszty finansowania długoterminowego, wyjaśnia Jurij Belikow, dyrektor zarządzający agencji ratingowej Expert RA. „Oczywiście w świecie kredytów hipotecznych banki nie działają od podstaw, więc zaczynają coraz bardziej agresywnie stosować metody zlecania deweloperom, które tradycyjnie przerzucają na kupujących, łącznie z kosztami mieszkań. A rynek nieruchomości mieszkaniowych jest już maksymalnie przegrzany” – stwierdził.

„Największe banki w branży kredytów hipotecznych zaczęły nakładać na deweloperów opłatę w wysokości około 6,5%, aby utrzymać ich poniżej limitu PSC. Jednakże opłata ta może zostać wliczona w cenę nieruchomości i przeniesiona na odpowiedzialność kupującego lub kredytodawcy hipotecznego” – potwierdza Irina Nosova, starszy dyrektor grupy ratingów instytucji finansowych ACRA.

Organ regulacyjny podkreśla, że ​​kredyty hipoteczne w ramach programów własnych banku będą nadal oferowane obywatelom, pomimo podwyżki stóp procentowych. Bankierzy, z którymi rozmawiał „Forbes”, przyznali, że dalsze zacieśnienie polityki pieniężnej wymagałoby podniesienia stóp procentowych oferowanych w rynkowych programach hipotecznych. Rzecznik VTB powiedział: „Nie wykluczamy nowych zmian w warunkach programu kredytów hipotecznych, gdyż sytuacja na rynku pozostaje niestabilna w obliczu wysokich oczekiwań na dalszą podwyżkę podstawowej stopy procentowej”.

Maksymalny koszt kredytu ma znaczenie, gdy sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest stabilna. Obecna sytuacja jest nietypowa, a standardowe mechanizmy są zupełnie nieistotne. Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli potencjalni pożyczkobiorcy nie otrzymują całkowitego kosztu pożyczki. i wysokość miesięcznej raty – mówi Regina Dydalina. „W ciągu ostatnich kilku lat na rynku pojawiły się różnego rodzaju programy, które mogą obniżyć miesięczną ratę kredytu hipotecznego. Często jednak zwiększa to koszt krańcowy pożyczki. Dla niektórych to złe, ale dla innych to praktycznie jedyna szansa na zakup własnego domu. W środowisku wysokich stóp procentowych konieczne jest stymulowanie rozwoju takich mechanizmów, uregulowanie ich warunków i zapewnienie ich przejrzystości. Nie ma sensu tego zabraniać. Kupujący dom powinni mieć wybór. „Musi istnieć nadzór banku centralnego, ale musi on być powiązany z realiami rynkowymi i stopami procentowymi, a nie tylko ze średnim kosztem kredytu sześć miesięcy temu, jak ma to miejsce obecnie” – mówi. .

Analitycy twierdzą, że decyzja banku centralnego jest oczekiwana i pilna. „Bank Rosji wysłuchał opinii bankierów i uczestników rynku. Pierwszy słusznie zauważył nadmierne regulowanie obecnego poziomu stóp procentowych, drugi zaś zwrócił uwagę, że banki powinny wprowadzić dodatkowe opłaty dla deweloperów i kredytobiorców, co obniży przystępność cenową mieszkań. Gdyby ograniczenia PSK dotyczące udzielania kredytów hipotecznych pozostały w mocy, rynek kredytów hipotecznych po prostu by się zatrzymał wraz z zakończeniem programu priorytetowych kredytów hipotecznych – mówi Konstantin Borodulin, dyrektor departamentu zarządzania ratingami organizacji finansowych w NRA Rating Services. Ograniczenia dotyczące placówek wychowania przedszkolnego zostały zawieszone i mogą zostać zniesione w najbliższej przyszłości, dlatego też koszty kredytów hipotecznych powinny zostać utrzymane na dotychczasowym poziomie, bez zwiększania kosztów nieruchomości i wolumenu kredytów udzielanych na warunkach nierynkowych. Eksperci sugerują, że dodatkowe prowizje wbudowane w produkt nie wzrosną znacząco.

Anulowanie DRP na kredyty hipoteczne wiąże się ze stałym zaostrzaniem warunków monetarnych. Umożliwi to bankom bardziej przejrzyste udzielanie kredytów hipotecznych kredytobiorcom przy obecnych warunkach rynkowych i rosnących stopach procentowych, bez uciekania się do różnych programów, w tym wprowadzania prowizji dla deweloperów, mówi Jegor Łopatin, dyrektor grupy ratingów instytucji finansowych. . Agencja NKR.

Ograniczenia PSA są nieskuteczne i mogą jeszcze bardziej pogorszyć sytuację na rynku, dlatego nie należy ich stosować, przynajmniej tymczasowo, do czasu obniżenia kosztów finansowania – mówi Jurij Bielikow. Bardziej sceptycznie podchodzi do oceny wpływu decyzji banku centralnego na warunki rynkowe. „Konieczne jest usunięcie dodatkowej zachęty do pobierania prowizji od deweloperów, ale myślę, że nie możemy mówić o wyeliminowaniu prowizji. Organy regulacyjne mają ograniczone możliwości wpływania na relacje umowne banków z deweloperami, którzy nie są przez banki kontrolowani. Biorąc pod uwagę spadający popyt na kredyty hipoteczne, banki prawdopodobnie będą chciały przyspieszyć cykl obniżek stóp procentowych, gdy tylko się on rozpocznie. Najłatwiej jest obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego do dynamiki kluczowej stopy procentowej. A można to zrobić bez uszczerbku dla marży, tylko kosztem dewelopera i ostatecznie kosztem kupującego. Na tym etapie ryzykujemy nową fazę rozprzestrzeniania się tych niezdrowych praktyk” – ubolewa.

Wszyscy ankietowani eksperci są przekonani, że w najbliższej przyszłości banki zaczną masowo znosić prowizje dla deweloperów, ale oprocentowanie kredytów hipotecznych może ponownie wzrosnąć. „Inne banki pójdą za przykładem Sbierbanku i VTB w eliminacji prowizji. Jednak stopy procentowe z pewnością będą nadal rosły. Jednak po wzroście stóp procentowych powyżej 16-17% potencjalni kredytobiorcy zaczęli opierać się tym poziomom. W dzisiejszych czasach kredytobiorcy często decydują się na kredyt hipoteczny, odpowiadając na pytanie, czy stać ich finansowo na miesięczne spłaty” – mówi Irina Nosova.

W przypadku hurtowych kredytów hipotecznych stopy procentowe powyżej 15% rocznie można uznać za zaporowe. Kredyty hipoteczne oferowane obecnie na rynku są niestandardowe, mówi Jurij Bielikow. „Z reguły mają duży wkład własny, a pożyczkobiorca ma poważny zamiar wcześniejszej spłaty zadłużenia. Ich wartości nie można uznać za standard, gdyż kwestie te nie determinują i nie kształtują rynku, a jedynie podtrzymują jego życie na określonym poziomie do czasu rozpoczęcia cyklu obniżek stawek” – podsumował.

Источник: Forbes Россия