Ипотека на распутье

В третьем квартале 2024 года рынок недвижимости находился под давлением двух негативных факторов: сокращения льготных ипотечных программ и повышения базовых процентных ставок. Тем не менее, сохраняется некоторый спрос на кредиты с процентной ставкой выше 20% годовых. "Коммерсантъ-Ревю" разбиралось, для кого сегодня актуальна ипотека и стоит ли брать кредит с расчетом на дальнейшее рефинансирование.

Еще в 2024 году участники рынка прогнозировали, что ипотечное кредитование пострадает в случае отмены или сокращения льготных программ. Поскольку процентные ставки продолжают расти, пессимистические прогнозы становятся еще сильнее. С начала года процентные ставки выросли с 16% до 19%. Процентные ставки по рыночным кредитам (нельготным) также выросли в соответствии с базовой процентной ставкой, достигнув к началу осени 18-19% годовых. Решение жилищной проблемы в этих условиях казалось нереальным.

Тем не менее в первом полугодии 2024 года российские банки предоставили клиентам на покупку недвижимости более 2,85 трлн руб. Несмотря на усилия ЦБ по охлаждению рынков и постепенному повышению рыночных процентных ставок, этот результат оказался всего на 6% ниже, чем в январе-июне 2023 года. «Эта динамика связана с ускорением спроса из-за завершения универсальных госпрограмм и устаревших условий семейной ипотеки», — говорят в ВТБ.

В сентябре прошлого года крупные банки подняли процентную ставку по своим базовым ипотечным программам до 21% годовых, самого высокого уровня с 2018 года, учитывая ожидания рынка, что потенциал роста базовой ставки еще не исчерпан. допуск.

Наш анализ третьего квартала показывает, что ипотечное кредитование начинает остывать. По данным ДОМ.РФ, количество ипотечных кредитов в июле 2024 года сократилось на 46% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, в августе оно также снизилось на 46%, а в сентябре уже снизилось на 59%.

Но, несмотря на эти высокие процентные ставки, некоторые заемщики продолжают брать кредиты. «В основном ипотеку на вторичном рынке недвижимости берут клиенты с серьезными жилищными проблемами, например, нуждающиеся в обмене или которым не хватает некоторой суммы денег для приобретения выбранной недвижимости», — говорит Антон Павлов, заместитель председателя правления Объясните совету директоров. Абсолют Банк утверждает, что сумма кредита обычно не превышает 4 миллионов рублей. И в большинстве случаев заемщики рассчитывают погасить свои кредиты в короткие сроки.

Однако вы должны понимать, что в сложившейся ситуации быстрее погасить кредит – задача не из легких. Во-первых, быстрый рост процентных ставок привел к значительному увеличению ежемесячных выплат по ипотечным кредитам. Например, по расчетам на сайте крупного участника рынка, ежемесячный платеж по кредиту составляет 3 миллиона рублей. В зависимости от базовой программы она составит 21–55 тысяч рублей на 30 лет. Сумма кредита составляет 4 миллиона рублей. Ежемесячный платеж уже составляет 73–81 тысячу рублей, а сумма в 5 миллионов рублей – более 110 тысяч рублей. Во-вторых, все статьи расходов в этом году выросли из-за значительной инфляции. Это означает, что у заемщиков меньше свободных средств для досрочного погашения.

Помимо основной цели решения жилищного вопроса, ипотека часто использовалась для приобретения инвестиционных квартир, приобретаемых в аренду. В разные периоды доля таких ипотечных кредитов варьировалась от 10% до 30% от общего объема выдачи. «Наибольший спрос на инвестиционные квартиры наблюдался в период действия программ государственного субсидирования, когда не было ограничений на количество ипотечных кредитов, выдаваемых заемщиками на льготных условиях», — говорит Антон Павлов. «За этот период цены на недвижимость резко выросли. Поскольку процентные ставки по ипотечным кредитам ниже уровня инфляции, многие из тех, кто накопил, вложили средства в покупку недвижимости».

По данным ЦИАН, с августа 2023 по август 2024 года арендная плата за однокомнатные квартиры в городах с населением 500 тысяч и более выросла в среднем на 29,6%, а двухкомнатных - на 25,7%. Однако в сентябре ситуация на рынке стабилизировалась благодаря увеличению предложения.

Как отмечают участники рынка, доля инвестиционной ипотеки в кредитовании сегодня невелика. «Если вы совершаете покупку для улучшения жилищных условий, имеет смысл взять ипотеку под 20%», — говорит генеральный директор агентства «Франк РГ» Юрий Грибанов. Откладывать такую ​​покупку в ожидании низких процентных ставок действительно не стоит. . Однако важно рассчитать свои силы и следить за тем, чтобы ежемесячные платежи не стали финансовым бременем, которое вы не можете себе позволить. «Для инвестиционных целей я считаю плохой идеей покупать квартиру под ипотечный кредит под 20% годовых».

Одним из способов поддержать спрос на ипотеку, несмотря на рост процентных ставок, было взимание с банков единовременной комиссии за снижение процентных ставок. «Это было востребовано на рынке, но чтобы воспользоваться этой возможностью, нужно правильно рассчитать экономический эффект и определить для себя реальный график погашения долга», — объясняет Ирина Носова, старший директор Группы АКРА. Рейтинг финансовых институтов.

Чтобы запретить эту практику, центральный банк вводит стандарты ипотечного кредитования, которые будут требовать, чтобы с 2025 года, когда банки получают компенсацию от заемщиков за установление более низких процентных ставок, они «честно информировались о разнице в общей стоимости кредита» и что заемщики будут обязаны честно говорить о разнице в общей стоимости кредита при принятии решений: «Это услуга для него, которая поможет ему понять, что происходит». Дополнительно банк обязан вернуть неиспользованную часть вознаграждения, если кредит погашен досрочно.

Но на смену запрещенным инструментам придут другие, говорят эксперты. «До конца года выдача ипотеки по специальным предложениям от застройщиков может увеличиться, — считает старший аналитик Совкомбанка Анна Землянова. — При этом стандарты ипотеки позволят заемщикам понимать, как именно будет формироваться их ипотека. ». По мнению Ирины Носовой, если регуляторы закрутят гайки, банки создадут новые инструменты для поддержания эмиссии.

Более реальный способ снизить долговую нагрузку – это рефинансирование кредита, т. е. переоформление кредита в другом банке под более низкую процентную ставку. Однако стоит учитывать некоторые важные нюансы. Во-первых, вам нужно подождать, пока процентные ставки упадут как минимум на 2 процентных пункта, чтобы рефинансирование стало прибыльным. При этом с момента выдачи кредита должно пройти не менее шести месяцев, и в этот период не допускается никаких просрочек. Хорошей новостью является то, что ваш кредит можно рефинансировать несколько раз. Это означает, что если базовая процентная ставка будет постепенно снижаться, заемщики могут подавать заявки на получение новых кредитов несколько раз для погашения существующих кредитов. Плохая новость заключается в том, что эксперты не ожидают снижения процентных ставок в ближайшие шесть-девять месяцев. ВТБ прогнозирует, что «потепление» ипотечного рынка произойдет не раньше 2026 года.

Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса подразделения жилой недвижимости и девелопмента Nikoliers, отметила, что повышение процентных ставок до 19% 13 сентября и истечение срока действия лимитов льготной программы повлияли на показатели продаж. «В то же время сложно говорить о снижении ввода жилых проектов. Скорее, сейчас мы видим, как девелоперы решают отложить запуск проектов или продать часть своих активов из-за увеличения. Это стоимость проектного финансирования, которая также привязана к ключевым ставкам», — продолжает она. «При нынешних обстоятельствах ввод в эксплуатацию может замедлиться до двух-трех лет, что соответствует среднему циклу строительства многоквартирного жилья. "Разработка."

Участники рынка прогнозируют, что ипотечный рынок сильно «охладится» во второй половине года из-за сверхвысоких процентных ставок и усиления государственной поддержки. По оценкам ВТБ, объем выданных по России в целом за этот период кредитов может составить около 2,3 трлн руб., что будет почти на 20% ниже результатов первого полугодия текущего года и на 50% ниже результатов предыдущего года. первое полугодие этого года. Вторая половина 2023 года. Однако во втором полугодии рыночные ипотечные кредиты будут составлять значительную часть от общего объема выдачи – около 44%. Еще 46% поступит от семейной ипотеки, а остальная часть — от программ ИТ, Дальнего Востока и Арктики.

ВТБ прогнозирует, что продажи ипотеки по итогам 2024 года будут более чем на треть ниже, чем в 2023 году. «При этом не следует забывать, что никаких катастроф на ипотечном рынке не произошло, поскольку 2023 год стал рекордным по объему выдачи ипотеки», — сказала Ирина Носова из АКРА. Это немного превышает объем эмиссии в 2022 году. В 2024 году ожидается падение «первичных» кредитов примерно на 25%, а по всем остальным кредитам — на 40%. Разработчики субсидируют. Говорят, это будет зависеть от возможности реализации программы.

Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного тенденциям бизнеса и финансового рынка. На нашей странице «Обзоры» вы найдете больше информации, включая анализ, интервью с экспертами и колонки о ключевых секторах российской экономики.

Источник: "Коммерсантъ". Издательский дом