De l'urbain au privé

La ville a-t-elle le droit de renoncer de manière indépendante aux droits sur les locaux non résidentiels si le propriétaire de l'appartement n'a pas demandé la reconnaissance de cette propriété comme propriété commune - cette question sera examinée par la Cour suprême. Fédération de Russie (SK). Des différends sur cette question surviennent dans de nombreux domaines. Rosreestr estime que la ville n'a pas de tels droits et que pour classer le bâtiment comme propriété commune des résidents, il doit y avoir un testament ou une décision de justice à cet égard. Le fait est, expliquent les avocats, qu'il est impossible de récupérer auprès du propriétaire d'un bien immobilier dans une maison les frais d'entretien des objets litigieux sans son consentement. Si les résidents ne sont pas intéressés par la propriété, la ville pourrait tenter de la vendre.

La Cour suprême précisera si les villes peuvent administrativement interdire aux immeubles d’habitation (MAD) de devenir propriétaires de biens immobiliers non résidentiels. Dans ce cas, la décision sera prise entre l'administration de Balakovo, région de Saratov et le département régional de Rosreestr. Le litige concerne le sous-sol de la maison, dont la superficie est de 259,8 mètres carrés. m, avec une entrée séparée de la rue. En juillet 2022, des employés du service local du logement et des services communaux, ainsi que des représentants de la société de gestion, ont inspecté le site et ont constaté qu'il était « encombré » et n'avait pas d'éclairage, mais que la maison disposait de services publics, notamment d'eau froide et de chauffage. . et les réseaux d'égouts.

En septembre de la même année, l'administration municipale a décidé de mettre fin à la propriété de la ville sur ce site et de le transférer en propriété commune. Pour enregistrer ces changements, les autorités de la ville se sont adressées à Rosreestr, mais elles ont refusé, invoquant le manque de « documents sur la base desquels le droit de propriété a pris fin ».

L'administration de Balakovo a fait appel du refus auprès du tribunal d'arbitrage. Le premier cas était du côté de Rosreestr, où il a été décidé que la municipalité avait choisi la mauvaise voie pour protéger ses droits, car dans un litige avec le registraire, il était impossible de déterminer le propriétaire légal du bâtiment et une nouvelle réclamation était nécessaire. . Au contraire, les instances d’appel et de cassation ont soutenu Balakovo, obligeant Rosreestr à annuler l’enregistrement des droits de la ville sur les sous-sols. Le tribunal a noté que "les droits de propriété commune appartiennent de plein droit aux propriétaires des appartements de l'immeuble, qu'ils soient enregistrés ou non". De plus, la ville elle-même ne peut pas exiger la reconnaissance de la propriété partagée de l'objet, ni exiger la reconnaissance de ce droit par contumace, puisqu'elle sera alors défenderesse dans son propre procès, ont décidé les autorités.

Rosreestr avait précédemment déposé une plainte auprès de la Cour suprême, soulignant que les droits de propriété de la ville « n'étaient contestés par personne » et n'exigeaient pas la reconnaissance du bâtiment comme bâtiment municipal. Le registraire lui-même n'a pas l'autorité ni les connaissances particulières pour le faire.

En outre, Rosreestr estime qu'augmenter la taille des biens communs dans un immeuble d'appartements n'est possible qu'avec le consentement de tous les propriétaires de l'immeuble. Parce qu’ils supporteront la charge de l’entretien de ces objets. Ainsi, pour mettre fin aux droits de la ville sur ce bien, il faut soit la volonté du propriétaire (décision de l’assemblée générale), soit une décision de justice reconnaissant l’objet comme propriété commune. Mais il n’y a ni l’un ni l’autre, indique la plainte. L'affaire a été transférée à la Cour économique de la Cour suprême, l'audience est prévue le 19 novembre.

Sergei Sergeev, chef du département des litiges de la division du logement et des services communaux du groupe juridique Yakovlev and Partners, constate une tendance croissante du nombre d'affaires concernant la propriété commune examinées au niveau de la Cour suprême. Il estime que si la ville refuse de construire, un différend surviendra quant à savoir qui est réellement le propriétaire légal de la propriété, ce que ni la ville elle-même ni Rosreestr ne pourront prouver. Cela conduit à des litiges. Mark Vaskovsky, avocat principal chargé des litiges commerciaux chez MEF Legal, considère la position de Rosreestr comme « plus raisonnable et cohérente ». Selon lui, "le transfert unilatéral de choses peut porter atteinte aux droits des propriétaires d'immeubles à appartements". En effet, « non seulement ils utilisent la propriété, mais ils supportent également la charge de son entretien ». Mikhaïl Yasenkov, associé chez YurTechConsult, a ajouté que depuis les années 2010, les autorités locales « tentent constamment de se débarrasser des biens de l'État » afin de ne pas supporter les coûts de leur entretien.

Si la Cour suprême soutient Rosreestr, cela signifie que la ville reconnaîtra unilatéralement la propriété comme propriété commune et ne pourra pas imposer d'obligations alimentaires à des tiers, ce qui nécessitera le consentement du propriétaire ou une décision de justice, a déclaré M. . Vaskovski. Ensuite, la municipalité devra organiser des réunions de propriétaires d'immeubles à appartements afin de mettre fin aux droits sur les objets, ce qui pose toujours un problème en raison du grand nombre de ces personnes, explique Mikhaïl Yasenkov. Si les résidents de l'immeuble ne sont pas intéressés par le bâtiment, les autorités peuvent mettre la propriété en vente ou en location aux enchères, explique Philip Terekhin, associé principal chez Lyapunov, Terekhin and Partners. Mais il prévient que si l'objet ne présente pas d'intérêt commercial, il sera difficile à vendre, et s'il a un objectif général, il existe un risque que la transaction soit perçue comme invalide.

Источник: "Коммерсантъ". Издательский дом