Taux sans limite : pourquoi la Banque centrale a-t-elle supprimé le plafond du coût des crédits immobiliers et à quoi cela va-t-il conduire ?

La Banque de Russie a levé les restrictions sur le coût total du crédit (FCC) pour les établissements de crédit lors de l'émission d'un prêt hypothécaire pour la construction ou l'achat d'une maison ou d'un terrain jusqu'en avril 2025. «Cette décision permet à la banque de refléter dans les taux hypothécaires les derniers changements de la situation dans les secteurs clés du marché financier, y compris ceux formés sous l'influence des décisions sur les taux d'intérêt directeurs, sans risquer de violer les exigences légales. Niveau CFP maximum. Cela permettra aux emprunteurs de conserver la possibilité d'obtenir un prêt hypothécaire, malgré des taux d'intérêt plus élevés, sans augmenter davantage le coût du logement », a expliqué la Banque centrale dans sa décision.

Dans la législation actuelle, le PSC s'entend comme le coût total de tous les emprunteurs sur un prêt, exprimé à la fois en pourcentage annuel et en termes monétaires. Le calcul de l'indicateur inclut non seulement la dette elle-même et les intérêts courus sur celle-ci, mais également toutes sortes de coûts supplémentaires pour le prêt, par exemple les commissions d'assurance ou bancaires. Selon la loi, les taux d’intérêt sur les programmes hypothécaires bancaires ne peuvent pas être supérieurs de plus d’un tiers à la valeur PSC calculée trimestriellement par la banque centrale.

Les valeurs PSC suivantes s'appliqueront aux prêts hypothécaires au quatrième trimestre 2024 : 22,38-24,52 % pour l'achat d'une maison dans un immeuble à appartements avec une hypothèque ultérieure et 24,92-24,98 % pour la construction ou l'achat d'une maison unifamiliale. maison ou terrain. Le coût du PSA varie en fonction du délai à compter de la date de mise en service ou d'enregistrement de la propriété de la maison. Par sa décision, la Banque de Russie a levé ces restrictions.

Le délai de grâce pour les prêts hypothécaires PSC est estimé du 10 octobre de cette année au 31 mars de l'année prochaine. Cependant, le régulateur n’a pas exclu la possibilité de lever complètement les restrictions imposées aux SSP pour les prêts hypothécaires, « afin de permettre aux prêteurs hypothécaires de mieux s’adapter aux conditions changeantes du marché ».

Dans le même temps, les régulateurs ne voient pas le risque que la suppression du délai augmente le fardeau de la dette des emprunteurs. Ces risques seront limités par des volants macroprudentiels. En mars 2024, la Banque de Russie a considérablement augmenté la prime de risque sur les prêts hypothécaires afin de limiter le fardeau de la dette des emprunteurs. La banque centrale était alors mécontente de la pratique consistant à continuer d'accorder des prêts aux emprunteurs avec un taux de couverture du service de la dette (DLR) supérieur à 80 % et à utiliser les fonds empruntés comme paiements anticipés. Le régulateur a également demandé en mars aux banques d'utiliser uniquement les informations officielles sur les revenus des emprunteurs pour estimer leur revenu personnel. Grâce à des paiements supplémentaires, la Banque de Russie prévoyait de mettre fin aux problèmes répertoriés et de calmer le marché hypothécaire.

Des règles plus strictes et des conditions plus strictes pour d'autres programmes d'incitation gouvernementaux, ainsi que la suppression, soutenue par le gouvernement, des prêts hypothécaires préférentiels de 8 % les plus courants pour les nouveaux bâtiments, ont refroidi le marché. Les émissions ont déjà diminué de plus de moitié en juillet 2024, restant faibles pendant trois mois consécutifs. En septembre, les banques ont émis des prêts hypothécaires d'une valeur de 365 milliards de roubles, soit 62 % de moins qu'un an plus tôt.

Les banques interrogées par Forbes considèrent que la décision de la banque russe arrive à point nommé. « Nous soutenons la suppression des restrictions imposées à l’UPK. Compte tenu de la tendance au resserrement de la politique monétaire des banques centrales, cela rendra les établissements de crédit plus flexibles dans la mise en œuvre de la politique des taux d'intérêt », explique Igor Rudenko, responsable des produits hypothécaires à la Banque Dom.RF. « Actuellement, lors de la détermination du PSA, les taux des prêts hypothécaires émis au deuxième trimestre 2024 sont pris en compte. Toutefois, les taux hypothécaires ont augmenté de manière significative au cours de cette période, tout comme le financement bancaire. De ce fait, le coût des PSA hypothécaires ne correspond pas aux conditions du marché. Par conséquent, lever les restrictions imposées au PSK dans la situation actuelle est une décision tout à fait logique », déclare Anton Pavlov, vice-président du conseil d'administration d'Absolut Bank.

Les plus grands acteurs du marché hypothécaire ont déjà réagi à la décision de la Banque centrale en supprimant les commissions obligatoires pour les promoteurs. « À partir du 10 octobre, Sber reprend ses opérations à Domklik pour l'achat de nouveaux bâtiments (maisons finies ou en construction) aux tarifs de base sans enregistrement obligatoire d'une demande, puisque la Banque centrale a ajusté les exigences de suivi des indicateurs PSC. Le programme de réduction des tarifs des développeurs équivaut à verser des subventions», a rapporté le service de presse de la Sberbank.

VTB supprime également les exigences de commission obligatoires pour les partenaires promoteurs de la banque lors de l'émission de prêts hypothécaires dans le cadre d'un programme de marché pour l'achat d'appartements dans des bâtiments neufs et de logements finis avec une période de mise en service pouvant aller jusqu'à un an, a indiqué un représentant de la banque.

Igor Rudenko a indiqué que la Banque Dom.RF n'avait pas une telle commission. Alfa-Bank n'a pas introduit de commissions hypothécaires obligatoires pour les promoteurs. La banque n'a pas de programme pour réduire les taux d'intérêt après que les clients ont payé une commission, a rapporté le service de presse.

En octobre 2024, la banque a repris la pratique consistant à facturer des commissions aux promoteurs souhaitant vendre des maisons ou des immeubles d'appartements en construction dans le cadre du programme de prêts hypothécaires du marché, ainsi que des maisons achevées sur les marchés immobiliers de banlieue. L'idée de compenser les promoteurs pour le manque à gagner par des commissions d'accès à la vente d'appartements avec hypothèque est née auprès des banques fin 2023. Mais nous parlions d'un programme gouvernemental préférentiel avec des taux d'intérêt non marchands ; la raison de son introduction était la réduction des subventions aux banques du budget fédéral pour la perte de revenus d'intérêts.

Selon la directrice générale d'Etazhi, Regina Dydalina, en octobre 2024, de nombreuses banques ont dû refuser d'accorder des prêts aux acheteurs d'appartements en raison des conditions du marché, compte tenu des taux d'intérêt élevés, des coûts d'assurance, des évaluations et d'autres coûts supplémentaires. Lors du calcul du coût total du prêt, il a été déterminé que les paramètres du marché hypothécaire ne correspondaient pas aux valeurs PSC requises. Même les petites transactions sont risquées, a-t-elle expliqué, par exemple lorsqu'un emprunteur vend une maison existante pour en acheter une nouvelle.

Les restrictions PSP sur les prêts hypothécaires entrées en vigueur en octobre ont conduit à une marge minimale pour les banques sur les prêts hypothécaires compte tenu des coûts actuels du financement à long terme, explique Yuri Belikov, directeur général de l'agence de notation Expert RA. « Bien sûr, dans le monde du crédit hypothécaire, les banques ne travaillent pas à partir de la base, elles commencent donc à devenir plus agressives dans leurs méthodes de recrutement des promoteurs qu'elles répercutent traditionnellement sur les acheteurs, y compris les coûts du logement. Et le marché de l’immobilier résidentiel est déjà en surchauffe au maximum », a-t-il déclaré.

« Les plus grandes banques du secteur hypothécaire ont en fait commencé à imposer des frais aux promoteurs d'environ 6,5 % pour les maintenir en dessous de la limite PSC. Cependant, ces frais peuvent être inclus dans le prix de la propriété et transférés à la responsabilité de l'acheteur ou du prêteur hypothécaire », confirme Irina Nosova, directrice principale du groupe ACRA de notation des institutions financières.

Le régulateur souligne que les prêts hypothécaires dans le cadre des programmes propres de la banque continueront d’être proposés aux citoyens, malgré la hausse des taux d’intérêt. Les banquiers interrogés par Forbes ont reconnu que si la politique monétaire devait se resserrer davantage, ils devraient augmenter les taux d'intérêt proposés sur les programmes hypothécaires basés sur le marché. Un porte-parole de VTB a déclaré: «Nous n'excluons pas de nouveaux changements dans les conditions du programme hypothécaire, car la situation du marché reste instable dans un contexte d'attentes élevées d'une nouvelle augmentation du taux d'intérêt de base.»

Le coût maximum du prêt est pertinent lorsque la situation du marché hypothécaire est stable. La situation actuelle est atypique et les mécanismes standards n’ont absolument aucune pertinence. Cela est particulièrement vrai si les emprunteurs potentiels ne reçoivent pas le coût total du prêt. , et le montant du paiement mensuel, explique Regina Dydalina. « Au cours des dernières années, différents types de dispositifs sont apparus sur le marché permettant de réduire vos mensualités hypothécaires. Toutefois, cela augmente souvent le coût marginal de l’emprunt. Pour certains, c'est mauvais, mais pour d'autres, c'est pratiquement la seule opportunité d'acheter leur propre maison. Dans un environnement de taux d’intérêt élevés, il est nécessaire de stimuler le développement de tels mécanismes, de réguler leurs conditions et de les rendre transparents. Cela ne sert à rien de l'interdire. Les acheteurs de maison devraient avoir le choix. « Il doit y avoir une surveillance de la banque centrale, mais elle doit être liée aux réalités du marché et aux taux d’intérêt, et pas seulement au coût moyen des emprunts il y a six mois, comme c’est le cas aujourd’hui », dit-elle. .

Les analystes estiment que la décision de la banque centrale est attendue et urgente. « La Banque de Russie a écouté les opinions des banquiers et des acteurs du marché. Le premier a souligné à juste titre la réglementation excessive du niveau actuel des taux d'intérêt, et le second a souligné que les banques devraient introduire des frais supplémentaires pour les promoteurs et les emprunteurs, ce qui réduirait l'abordabilité du logement. Si les restrictions du PSK sur les prêts hypothécaires étaient restées en place, le marché hypothécaire se serait tout simplement arrêté avec la fin du programme de prêts hypothécaires prioritaires », explique Konstantin Borodulin, directeur du département de gestion de la notation des organismes financiers chez NRA Rating Services. Les restrictions sur les établissements d'enseignement préscolaire ont été suspendues et pourraient être levées dans un avenir proche, de sorte que le coût des prêts hypothécaires devrait être maintenu aux niveaux actuels sans augmenter le coût de l'immobilier et le volume des prêts émis à des conditions non marchandes. Les experts suggèrent que les commissions supplémentaires intégrées au produit n’augmenteront pas de manière significative.

L'annulation du DRP sur les prêts hypothécaires est associée au resserrement constant des conditions monétaires. Cela permettra aux banques d'accorder de manière plus transparente des prêts hypothécaires aux emprunteurs dans les conditions actuelles du marché et la hausse des taux d'intérêt, sans recourir à divers stratagèmes, notamment l'introduction de commissions pour les promoteurs, explique Yegor Lopatin, directeur du groupe de notation des institutions financières. . Agence NKR.

Les restrictions PSA sont inefficaces et peuvent encore aggraver la situation du marché. Elles ne devraient donc pas être appliquées, au moins temporairement, jusqu'à ce que les coûts de financement diminuent, estime Yuri Belikov. Il est plus sceptique quant à l’évaluation de l’impact des décisions des banques centrales sur les conditions du marché. « Il est nécessaire de supprimer l’incitation supplémentaire à collecter des commissions auprès des développeurs, mais je ne pense pas que l’on puisse parler d’éradication des commissions. Les régulateurs ont une capacité limitée à influencer les relations contractuelles des banques avec des promoteurs qui ne sont pas contrôlés par les banques. Compte tenu de la baisse de la demande de prêts hypothécaires, les banques voudront probablement accélérer le cycle de baisse des taux dès qu’il commencera. Le moyen le plus simple consiste à réduire le taux d'intérêt hypothécaire à la dynamique du taux d'intérêt directeur. Et cela peut se faire sans compromettre la marge, uniquement aux dépens du promoteur et, en fin de compte, aux dépens de l'acheteur. A ce stade, nous risquons d’assister à une nouvelle phase dans la propagation de ces pratiques malsaines », déplore-t-il.

Tous les experts interrogés sont convaincus que dans un avenir proche, les banques commenceront à supprimer massivement les commissions des promoteurs, mais que les taux hypothécaires pourraient à nouveau augmenter. « D'autres banques suivront l'exemple de la Sberbank et de VTB en supprimant les commissions. Mais les taux d’intérêt continueront certainement à augmenter. Cependant, après que les taux d’intérêt ont dépassé 16-17 %, les emprunteurs potentiels ont commencé à résister à ces niveaux. De nos jours, les emprunteurs optent souvent pour un prêt hypothécaire, ce qui pose la question de savoir s'ils peuvent financièrement payer les mensualités », explique Irina Nosova.

Pour les prêts hypothécaires de gros, des taux d’intérêt supérieurs à 15 % par an peuvent être considérés comme prohibitifs. Les prêts hypothécaires actuellement émis sur le marché ne sont pas standards, explique Yuri Belikov. « En règle générale, ils disposent d’un acompte important et l’emprunteur a la ferme intention de rembourser sa dette par anticipation. Leur valeur ne peut pas être considérée comme une norme, puisque ces questions ne déterminent ni ne façonnent le marché, mais soutiennent seulement la vie du marché à un certain niveau jusqu'au début du cycle de réduction des taux », a-t-il conclu.

Источник: Forbes Россия