Au troisième trimestre 2024, le marché immobilier a été sous la pression de deux facteurs négatifs : la réduction des programmes hypothécaires préférentiels et la hausse des taux d'intérêt de base. Il subsiste toutefois une certaine demande pour des prêts assortis de taux d'intérêt supérieurs à 20 % par an. Kommersant Review a examiné pour qui une hypothèque est pertinente aujourd'hui et s'il vaut la peine de contracter un prêt dans l'attente d'un refinancement supplémentaire.

En 2024, les acteurs du marché prédisaient que les prêts hypothécaires souffriraient si les programmes préférentiels étaient annulés ou réduits. À mesure que les taux d’intérêt continuent de grimper, les prévisions pessimistes deviennent encore plus fortes. Depuis le début de l'année, les taux d'intérêt sont passés de 16% à 19%. Les taux d'intérêt sur les prêts du marché (non concessionnels) ont également augmenté conformément au taux d'intérêt de base, pour atteindre 18 à 19 % par an au début de l'automne. Résoudre le problème du logement dans ces conditions semblait irréaliste.

Néanmoins, au premier semestre 2024, les banques russes ont fourni à leurs clients plus de 2 850 milliards de roubles pour l’achat de biens immobiliers. Malgré les efforts de la Banque centrale pour calmer les marchés et augmenter progressivement les taux d’intérêt du marché, ce résultat n’est que de 6 % inférieur à celui de janvier-juin 2023. "Cette dynamique est associée à l'accélération de la demande due à l'achèvement des programmes gouvernementaux universels et aux conditions obsolètes des prêts hypothécaires familiaux", explique VTB.

En septembre dernier, les grandes banques ont relevé le taux d’intérêt de leurs programmes hypothécaires de base à 21 % par an, le niveau le plus élevé depuis 2018, étant donné que le marché s’attendait à ce que le potentiel de croissance du taux de base n’ait pas encore été épuisé. tolérance

Notre analyse du troisième trimestre montre que les prêts hypothécaires commencent à ralentir. Selon DOM.RF, le nombre de prêts hypothécaires en juillet 2024 a diminué de 46 % par rapport à la même période en 2023, en août il a également diminué de 46 %, et en septembre il avait déjà diminué de 59 %.

Mais malgré ces taux d’intérêt élevés, certains emprunteurs continuent de contracter des emprunts. « Fondamentalement, les hypothèques sur le marché immobilier secondaire sont contractées par des clients ayant de graves problèmes de logement, par exemple ceux qui ont besoin d'un échange ou qui n'ont pas une certaine somme d'argent pour acheter la propriété sélectionnée », explique Anton Pavlov, vice-président de le conseil d'administration de Expliquer au conseil d'administration. Absolut Bank affirme que le montant du prêt ne dépasse généralement pas 4 millions de roubles. Et dans la plupart des cas, les emprunteurs s’attendent à rembourser leurs prêts dans un court laps de temps.

Cependant, il faut comprendre que dans la situation actuelle, rembourser un prêt plus rapidement n'est pas une tâche facile. Premièrement, la hausse rapide des taux d’intérêt a entraîné une augmentation significative des mensualités hypothécaires. Par exemple, selon les calculs effectués sur le site Web d'un grand acteur du marché, le montant mensuel du prêt est de 3 millions de roubles. Selon le programme de base, ce sera de 21 à 55 000 roubles pour 30 ans. Le montant du prêt est de 4 millions de roubles. Le paiement mensuel est déjà de 73 à 81 000 roubles et le montant de 5 millions de roubles est supérieur à 110 000 roubles. Deuxièmement, tous les postes de dépenses ont augmenté cette année en raison d'une inflation importante. Cela signifie que les emprunteurs disposent de moins de fonds disponibles pour un remboursement anticipé.

En plus de l'objectif principal de résoudre le problème du logement, les hypothèques étaient souvent utilisées pour acheter des appartements d'investissement achetés à louer. Sur différentes périodes, la part de ces prêts hypothécaires variait de 10 % à 30 % du volume total d'émission. "La plus grande demande d'appartements d'investissement a été observée pendant la période des programmes de subventions gouvernementales, lorsqu'il n'y avait aucune restriction sur le nombre de prêts hypothécaires accordés par les emprunteurs à des conditions préférentielles", explique Anton Pavlov. « Durant cette période, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté. Avec des taux d’intérêt hypothécaires inférieurs à l’inflation, beaucoup de ceux qui ont épargné ont investi dans l’achat d’une propriété.

Selon le CIAN, d'août 2023 à août 2024, les loyers des appartements d'une pièce dans les villes de 500 000 habitants ou plus ont augmenté en moyenne de 29,6 % et ceux des appartements de deux pièces de 25,7 %. Cependant, en septembre, la situation du marché s'est stabilisée grâce à l'augmentation de l'offre.

Comme le notent les acteurs du marché, la part des prêts hypothécaires d'investissement dans les prêts est aujourd'hui faible. « Si vous effectuez un achat pour améliorer vos conditions de vie, il est judicieux de contracter un crédit immobilier à 20 %, explique Yuri Gribanov, directeur général de l'agence Frank RG. Cela ne vaut vraiment pas la peine de retarder un tel achat en attendant des taux d'intérêt bas. . Il est toutefois important de considérer vos points forts et de vous assurer que les mensualités ne deviennent pas un fardeau financier que vous ne pouvez pas vous permettre. « À des fins d’investissement, je pense que c’est une mauvaise idée d’acheter un appartement avec une hypothèque à 20 % par an. »

Une façon de maintenir la demande de prêts hypothécaires malgré la hausse des taux d’intérêt consistait à facturer aux banques des frais uniques pour réduire les taux d’intérêt. "C'était très demandé sur le marché, mais pour profiter de cette opportunité, vous devez calculer correctement l'effet économique et déterminer vous-même un calendrier réaliste de remboursement de la dette", explique Irina Nosova, directrice principale du groupe ACRA. Notation des institutions financières.

Pour interdire cette pratique, la banque centrale introduit des normes de prêt hypothécaire qui exigeront qu'à partir de 2025, lorsque les banques seront récompensées par les emprunteurs pour avoir appliqué des taux d'intérêt plus bas, elles soient « équitablement informées de la différence dans les coûts totaux des prêts » et que les emprunteurs seront doit être honnête sur la différence du coût total du crédit lors de la prise de décision : « C’est un service pour lui pour l’aider à comprendre ce qui se passe. » De plus, la banque est tenue de restituer la partie non utilisée de la rémunération si le prêt est remboursé plus tôt que prévu.

Mais les outils interdits seront remplacés par d’autres, affirment les experts. "D'ici la fin de l'année, l'émission de prêts hypothécaires dans le cadre d'offres spéciales des promoteurs pourrait augmenter", explique Anna Zemlyanova, analyste principale chez Sovcombank. « Dans le même temps, les normes hypothécaires permettront aux emprunteurs de comprendre exactement comment leur prêt hypothécaire sera constitué. " Selon Irina Nosova, si les régulateurs resserrent la vis, les banques créeront de nouveaux outils pour soutenir les émissions.

Un moyen plus réaliste de réduire le fardeau de la dette consiste à refinancer le prêt, c'est-à-dire réémettre un prêt auprès d'une autre banque à un taux d'intérêt inférieur. Cependant, certaines nuances importantes méritent d’être prises en compte. Tout d’abord, il faut attendre que les taux d’intérêt baissent d’au moins 2 points de pourcentage pour que le refinancement devienne rentable. Dans le même temps, au moins six mois doivent s'écouler à compter de la date d'émission du prêt, et aucun retard n'est autorisé pendant cette période. La bonne nouvelle est que votre prêt peut être refinancé plusieurs fois. Cela signifie que si le taux d’intérêt de référence est progressivement réduit, les emprunteurs peuvent demander plusieurs fois de nouveaux prêts pour rembourser leurs prêts existants. La mauvaise nouvelle est que les experts ne s’attendent pas à une baisse des taux d’intérêt au cours des six à neuf prochains mois. VTB prédit que le « réchauffement » du marché hypothécaire ne se produira pas avant 2026.

Anna Mourmouridis, directrice du développement commercial de l'immobilier résidentiel et du développement chez Nikoliers, a noté que la hausse des taux d'intérêt à 19% le 13 septembre et l'expiration des limites du programme préférentiel ont affecté les chiffres de vente. « En même temps, il est difficile de parler d'une diminution des mises en service de projets résidentiels. On voit plutôt désormais des promoteurs décider de reporter le lancement de projets ou de vendre une partie de leurs actifs en raison de la hausse. Il s’agit du coût de financement des projets, qui est également lié aux taux directeurs », poursuit-elle. « Dans les circonstances actuelles, la mise en service peut ralentir jusqu'à deux à trois ans, ce qui correspond au cycle moyen de construction de logements multifamiliaux. "Développement."

Les acteurs du marché prévoient que le marché hypothécaire se calmera considérablement au second semestre en raison des taux d'intérêt extrêmement élevés et du soutien accru du gouvernement. Selon les estimations de VTB, le volume des prêts émis dans l'ensemble de la Russie au cours de cette période pourrait s'élever à environ 2 300 milliards de roubles, ce qui serait près de 20 % inférieur aux résultats du premier semestre de cette année et 50 % inférieur aux résultats. de l'année précédente. premier semestre de cette année. Deuxième semestre 2023. Cependant, au second semestre, les prêts hypothécaires du marché représenteront une part importante du volume total des émissions – environ 44 %. 46 % supplémentaires proviendront des prêts hypothécaires familiaux et le reste des programmes informatiques, d'Extrême-Orient et de l'Arctique.

VTB prévoit que les ventes de prêts hypothécaires d’ici fin 2024 seront inférieures de plus d’un tiers à celles de 2023. "Dans le même temps, nous ne devons pas oublier qu'aucun désastre ne s'est produit sur le marché hypothécaire, puisque 2023 a été une année record pour le volume des prêts hypothécaires émis", a déclaré Irina Nosova de l'ACRA. C’est légèrement supérieur au volume des émissions de 2022. En 2024, les prêts « primaires » devraient diminuer d'environ 25 % et pour tous les autres prêts de 40 %. Les développeurs subventionnent. Ils disent que cela dépendra de la possibilité de mettre en œuvre le programme.

Ce texte fait partie d'un nouveau projet de la maison d'édition Kommersant, dédié aux tendances économiques et des marchés financiers. Consultez notre page Avis pour plus d’informations, notamment des analyses, des entretiens avec des experts et des chroniques sur les secteurs clés de l’économie russe.

Источник: "Коммерсантъ". Издательский дом