La hipoteca en una encrucijada

En el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario estuvo bajo presión por dos factores negativos: reducciones en los programas hipotecarios preferenciales y aumentos en las tasas de interés base. Sin embargo, sigue habiendo cierta demanda de préstamos con tipos de interés superiores al 20% anual. Kommersant Review investigó para quién es relevante una hipoteca hoy en día y si vale la pena solicitar un préstamo con la expectativa de una mayor refinanciación.

En 2024, los participantes del mercado predijeron que los préstamos hipotecarios se verían afectados si se cancelaran o redujeran los programas preferenciales. A medida que las tasas de interés siguen aumentando, los pronósticos pesimistas se vuelven aún más fuertes. Desde principios de año, los tipos de interés han aumentado del 16% al 19%. Los tipos de interés de los préstamos de mercado (no concesionarios) también aumentaron de acuerdo con el tipo de interés básico, alcanzando a principios de otoño el 18-19% anual. Resolver el problema de la vivienda en estas condiciones parecía poco realista.

Sin embargo, en el primer semestre de 2024, los bancos rusos proporcionaron a sus clientes más de 2,85 billones de rublos para la compra de bienes inmuebles. A pesar de los esfuerzos del Banco Central por enfriar los mercados y aumentar gradualmente las tasas de interés del mercado, este resultado fue solo un 6% menor que en enero-junio de 2023. "Esta dinámica está asociada con la aceleración de la demanda debido a la finalización de los programas gubernamentales universales y las condiciones obsoletas para las hipotecas familiares", dice VTB.

En septiembre pasado, los principales bancos aumentaron la tasa de interés de sus programas hipotecarios básicos al 21% anual, el nivel más alto desde 2018, dadas las expectativas del mercado de que el potencial de crecimiento de la tasa base aún no se había agotado. tolerancia

Nuestro análisis del tercer trimestre muestra que los préstamos hipotecarios están empezando a enfriarse. Según DOM.RF, el número de préstamos hipotecarios en julio de 2024 disminuyó un 46% respecto al mismo período de 2023, en agosto también disminuyó un 46% y en septiembre ya había disminuido un 59%.

Pero a pesar de estas altas tasas de interés, algunos prestatarios continúan solicitando préstamos. "Básicamente, las hipotecas en el mercado inmobiliario secundario las toman clientes con graves problemas de vivienda, por ejemplo aquellos que necesitan un intercambio o que carecen de una cierta cantidad de dinero para comprar la propiedad seleccionada", dice Anton Pavlov, vicepresidente de la junta de Explique a la junta directiva. Absolut Bank afirma que el importe del préstamo no suele superar los 4 millones de rublos. Y en la mayoría de los casos, los prestatarios esperan pagar sus préstamos en un corto período de tiempo.

Sin embargo, debes entender que en la situación actual, pagar el préstamo más rápido no es una tarea fácil. En primer lugar, el rápido aumento de las tasas de interés ha provocado que los pagos hipotecarios mensuales aumenten significativamente. Por ejemplo, según los cálculos del sitio web de un gran participante del mercado, el pago mensual del préstamo es de 3 millones de rublos. Dependiendo del programa básico, será de 21 a 55 mil rublos durante 30 años. El monto del préstamo es de 4 millones de rublos. El pago mensual ya es de 73 a 81 mil rublos y la cantidad de 5 millones de rublos es más de 110 mil rublos. En segundo lugar, todas las partidas de gastos han aumentado este año debido a una inflación significativa. Esto significa que los prestatarios tienen menos fondos disponibles para el pago anticipado.

Además del objetivo principal de resolver el problema de la vivienda, las hipotecas se utilizaban a menudo para adquirir apartamentos de inversión adquiridos para alquiler. En diferentes períodos, la proporción de dichos préstamos hipotecarios osciló entre el 10% y el 30% del volumen total de emisión. "La mayor demanda de apartamentos de inversión se observó durante el período de los programas de subsidios gubernamentales, cuando no había restricciones en el número de préstamos hipotecarios otorgados por los prestatarios en condiciones preferenciales", dice Anton Pavlov. “Durante este período, los precios de las propiedades aumentaron considerablemente. Con tasas de interés hipotecarias por debajo de la inflación, muchos de los que han ahorrado han invertido en la compra de propiedades”.

Según CIAN, de agosto de 2023 a agosto de 2024, los alquileres de apartamentos de una habitación en ciudades con una población de 500 mil o más aumentaron en promedio un 29,6%, y los de dos habitaciones, un 25,7%. Sin embargo, en septiembre la situación del mercado se estabilizó debido al aumento de la oferta.

Como señalan los participantes del mercado, la proporción de hipotecas de inversión en los préstamos actuales es pequeña. "Si va a realizar una compra para mejorar sus condiciones de vida, tiene sentido contratar una hipoteca al 20%", dice Yuri Gribanov, director general de la agencia Frank RG. Realmente no vale la pena posponer una compra de este tipo mientras se esperan tipos de interés bajos. . Sin embargo, es importante considerar sus puntos fuertes y asegurarse de que los pagos mensuales no se conviertan en una carga financiera que no pueda afrontar. "Para fines de inversión, creo que es una mala idea comprar un apartamento con una hipoteca del 20% anual".

Una forma de mantener la demanda de hipotecas a pesar del aumento de las tasas de interés era cobrar a los bancos una tarifa única para reducir las tasas de interés. "Esto tenía demanda en el mercado, pero para aprovechar esta oportunidad es necesario calcular correctamente el efecto económico y determinar por sí mismo un calendario realista de pago de la deuda", explica Irina Nosova, directora senior del Grupo ACRA. Calificación de entidades financieras.

Para prohibir esta práctica, el banco central está introduciendo normas para los préstamos hipotecarios que exigirán que a partir de 2025, cuando los bancos sean compensados ​​por los prestatarios por cobrar tasas de interés más bajas, estén "bastante informados de la diferencia en los costos totales de los préstamos" y que los prestatarios serán Se requiere ser honesto acerca de la diferencia en el costo total del crédito al tomar decisiones: “Este es un servicio para ayudarlo a comprender lo que está pasando”. Además, el banco está obligado a devolver la parte no utilizada de la remuneración si el préstamo se reembolsa antes de lo previsto.

Pero los expertos afirman que las herramientas prohibidas serán sustituidas por otras. "A finales de año, la emisión de hipotecas en el marco de ofertas especiales por parte de los promotores puede aumentar", dice Anna Zemlyanova, analista senior de Sovcombank. “Al mismo tiempo, los estándares hipotecarios permitirán a los prestatarios comprender exactamente cómo se formará su hipoteca. " Según Irina Nosova, si los reguladores aprietan las tuercas, los bancos crearán nuevas herramientas para apoyar las emisiones.

Una forma más realista de reducir la carga de la deuda es refinanciar el préstamo, es decir, volver a emitir un préstamo con otro banco a un tipo de interés más bajo. Sin embargo, vale la pena considerar algunos matices importantes. En primer lugar, es necesario esperar a que las tasas de interés bajen al menos 2 puntos porcentuales para que la refinanciación sea rentable. Al mismo tiempo, deben transcurrir al menos seis meses desde la fecha de emisión del préstamo, y no se permiten retrasos durante este período. La buena noticia es que su préstamo se puede refinanciar varias veces. Esto significa que si la tasa de interés de referencia se reduce gradualmente, los prestatarios pueden solicitar nuevos préstamos varias veces para liquidar los préstamos existentes. La mala noticia es que los expertos no esperan que las tasas de interés bajen en los próximos seis a nueve meses. VTB predice que el "calentamiento" del mercado hipotecario no se producirá antes de 2026.

Anna Mourmouridis, directora de desarrollo empresarial de bienes raíces residenciales y desarrollo de Nikoliers, señaló que el aumento de los tipos de interés hasta el 19% el 13 de septiembre y la expiración de los límites del programa preferencial afectaron las cifras de ventas. “Al mismo tiempo, es difícil hablar de una disminución en la puesta en marcha de proyectos residenciales. Más bien, ahora estamos viendo que los promotores deciden posponer el lanzamiento de proyectos o vender parte de sus activos debido al aumento. Éste es el coste de la financiación de proyectos, que también está ligado a los tipos de interés oficiales”, continúa. “En las circunstancias actuales, la puesta en servicio puede tardar entre dos y tres años, lo que corresponde al ciclo medio de construcción de viviendas multifamiliares. "Desarrollo."

Los participantes del mercado predicen que el mercado hipotecario se enfriará significativamente en la segunda mitad del año debido a las altísimas tasas de interés y al mayor apoyo gubernamental. Según las estimaciones de VTB, el volumen de préstamos concedidos en Rusia en su conjunto durante este período podría ascender a unos 2,3 billones de rublos, lo que será casi un 20% menor que los resultados del primer semestre de este año y un 50% menor que los resultados. del año anterior. primer semestre de este año. Segundo semestre de 2023. Sin embargo, en el segundo semestre del año, los préstamos hipotecarios de mercado representarán una parte importante del volumen total de emisiones: alrededor del 44%. Otro 46% procederá de hipotecas familiares y el resto de programas de TI, Lejano Oriente y Ártico.

VTB predice que las ventas de hipotecas a finales de 2024 serán más de un tercio inferiores que en 2023. "Al mismo tiempo, no debemos olvidar que no se produjeron desastres en el mercado hipotecario, ya que 2023 fue un año récord en cuanto al volumen de hipotecas emitidas", dijo Irina Nosova de ACRA. Esto es ligeramente superior al volumen de emisiones en 2022. En 2024, se espera que los préstamos "primarios" caigan aproximadamente un 25%, y el resto de préstamos, un 40%. Los desarrolladores subvencionan. Dicen que esto dependerá de la posibilidad de implementar el programa.

Este texto forma parte de un nuevo proyecto de la editorial Kommersant, dedicado a las tendencias del mercado empresarial y financiero. Consulte nuestra página de Reseñas para obtener más información, incluidos análisis, entrevistas a expertos y columnas sobre sectores clave de la economía rusa.

Fuente: "Коммерсантъ". Издательский дом