Hypothek am Scheideweg

Im dritten Quartal 2024 stand der Immobilienmarkt durch zwei negative Faktoren unter Druck: Kürzungen bei vergünstigten Hypothekenprogrammen und Erhöhungen der Basiszinssätze. Es besteht jedoch weiterhin eine gewisse Nachfrage nach Krediten mit Zinssätzen über 20 % pro Jahr. Kommersant Review hat untersucht, für wen eine Hypothek heute relevant ist und ob es sich lohnt, einen Kredit mit der Erwartung einer weiteren Refinanzierung aufzunehmen.

Bereits im Jahr 2024 prognostizierten Marktteilnehmer, dass die Hypothekarkreditvergabe leiden würde, wenn Vorzugsprogramme gestrichen oder gekürzt würden. Da die Zinsen weiter steigen, werden die pessimistischen Prognosen noch stärker. Seit Jahresbeginn sind die Zinsen von 16 % auf 19 % gestiegen. Auch die Zinssätze für Marktkredite (nicht-konzessionär) stiegen entsprechend dem Basiszinssatz und erreichten zu Beginn des Herbstes 18-19 % pro Jahr. Eine Lösung des Wohnungsproblems unter diesen Bedingungen schien unrealistisch.

Dennoch stellten russische Banken ihren Kunden im ersten Halbjahr 2024 mehr als 2,85 Billionen Rubel für den Kauf von Immobilien zur Verfügung. Trotz der Bemühungen der Zentralbank, die Märkte abzukühlen und die Marktzinsen schrittweise zu erhöhen, war dieses Ergebnis nur 6 % niedriger als im Januar-Juni 2023. „Diese Dynamik ist mit der Beschleunigung der Nachfrage aufgrund des Abschlusses universeller staatlicher Programme und veralteter Bedingungen für Familienhypotheken verbunden“, sagt VTB.

Im vergangenen September erhöhten Großbanken den Zinssatz für ihre Grundhypothekenprogramme auf 21 % pro Jahr, den höchsten Stand seit 2018, da der Markt davon ausging, dass das Potenzial für eine Erhöhung des Leitzinses noch nicht ausgeschöpft sei. Toleranz

Unsere Analyse des dritten Quartals zeigt, dass sich die Hypothekarkreditvergabe allmählich abkühlt. Laut DOM.RF ging die Zahl der Hypothekendarlehen im Juli 2024 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 46 % zurück, im August ging sie ebenfalls um 46 % zurück und im September war sie bereits um 59 % zurückgegangen.

Doch trotz dieser hohen Zinsen nehmen einige Kreditnehmer weiterhin Kredite auf. „Grundsätzlich werden Hypotheken auf dem Sekundärimmobilienmarkt von Kunden mit ernsthaften Wohnungsproblemen aufgenommen, beispielsweise von solchen, die einen Umtausch benötigen oder denen ein bestimmter Geldbetrag für den Kauf der ausgewählten Immobilie fehlt“, sagt Anton Pavlov, stellvertretender Vorsitzender von Der Vorstand Erklären Sie dem Vorstand. Die Absolut Bank behauptet, dass die Kreditsumme in der Regel 4 Millionen Rubel nicht übersteigt. Und in den meisten Fällen erwarten Kreditnehmer, dass sie ihre Kredite innerhalb kurzer Zeit zurückzahlen können.

Sie müssen jedoch verstehen, dass es in der aktuellen Situation keine leichte Aufgabe ist, den Kredit schneller zurückzuzahlen. Erstens haben die rasch steigenden Zinssätze dazu geführt, dass die monatlichen Hypothekenzahlungen erheblich gestiegen sind. Nach Berechnungen auf der Website eines großen Marktteilnehmers beträgt die monatliche Kreditzahlung beispielsweise 3 Millionen Rubel. Je nach Grundprogramm beträgt sie für 30 Jahre 21–55.000 Rubel. Die Kreditsumme beträgt 4 Millionen Rubel. Die monatliche Zahlung beträgt bereits 73–81.000 Rubel, und der Betrag von 5 Millionen Rubel beträgt mehr als 110.000 Rubel. Zweitens sind in diesem Jahr aufgrund der erheblichen Inflation alle Ausgabenposten gestiegen. Dies bedeutet, dass Kreditnehmern weniger Mittel für eine vorzeitige Rückzahlung zur Verfügung stehen.

Neben dem Hauptzweck, das Wohnungsproblem zu lösen, wurden Hypotheken häufig für den Erwerb von zur Miete erworbenen Vorsorgewohnungen genutzt. Über verschiedene Zeiträume hinweg schwankte der Anteil solcher Hypothekendarlehen zwischen 10 % und 30 % des gesamten Emissionsvolumens. „Die größte Nachfrage nach Vorsorgewohnungen wurde während der Zeit der staatlichen Förderprogramme beobachtet, als es keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der von Kreditnehmern zu Vorzugskonditionen vergebenen Hypothekendarlehen gab“, sagt Anton Pavlov. „In diesem Zeitraum sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Da die Hypothekenzinsen unter der Inflationsrate liegen, haben viele, die gespart haben, in Immobilienkäufe investiert.“

Laut CIAN stiegen die Mieten für Einzimmerwohnungen in Städten mit 500.000 oder mehr Einwohnern von August 2023 bis August 2024 um durchschnittlich 29,6 % und für Zweizimmerwohnungen um 25,7 %. Im September stabilisierte sich die Marktsituation jedoch aufgrund des erhöhten Angebots.

Wie Marktteilnehmer feststellen, ist der Anteil von Investitionshypotheken an der Kreditvergabe heute gering. „Wenn Sie einen Kauf tätigen, um Ihre Lebensbedingungen zu verbessern, ist es sinnvoll, eine Hypothek zu 20 % aufzunehmen“, sagt Yuri Gribanov, Generaldirektor der Agentur Frank RG. Es lohnt sich wirklich nicht, einen solchen Kauf aufzuschieben, während man auf niedrige Zinsen wartet. . Es ist jedoch wichtig, Ihre Stärken zu berücksichtigen und sicherzustellen, dass die monatlichen Zahlungen nicht zu einer finanziellen Belastung werden, die Sie sich nicht leisten können. „Aus Investitionsgründen halte ich es für eine schlechte Idee, eine Wohnung mit einer Hypothek von 20 % pro Jahr zu kaufen.“

Eine Möglichkeit, die Nachfrage nach Hypotheken trotz steigender Zinsen aufrechtzuerhalten, bestand darin, den Banken eine einmalige Gebühr für die Senkung der Zinssätze zu berechnen. „Das war auf dem Markt gefragt, aber um diese Chance zu nutzen, muss man die wirtschaftlichen Auswirkungen richtig berechnen und für sich einen realistischen Schuldentilgungsplan festlegen“, erklärt Irina Nosova, Senior Director der ACRA Group. Rating von Finanzinstituten.

Um diese Praxis zu verbieten, führt die Zentralbank Hypothekenkreditstandards ein, die ab 2025 verlangen, dass Banken, wenn sie von Kreditnehmern für die Erhebung niedrigerer Zinssätze entschädigt werden, „über die Differenz der Gesamtkreditkosten angemessen informiert“ sind und dass die Kreditnehmer dies auch tun werden Er muss bei seinen Entscheidungen ehrlich über den Unterschied in den Gesamtkreditkosten sprechen: „Dies ist ein Service für ihn, der ihm hilft, zu verstehen, was vor sich geht.“ Darüber hinaus ist die Bank verpflichtet, den nicht genutzten Teil der Vergütung zurückzuzahlen, wenn das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird.

Doch die verbotenen Tools werden durch andere ersetzt, sagen Experten. „Bis Ende des Jahres könnte die Vergabe von Hypotheken im Rahmen von Sonderangeboten von Entwicklern zunehmen“, sagt Anna Zemlyanova, Senior Analyst bei Sovcombank. „Gleichzeitig werden Hypothekenstandards es den Kreditnehmern ermöglichen, genau zu verstehen, wie ihre Hypothek gestaltet wird. " Wenn die Regulierungsbehörden die Schrauben festziehen, werden die Banken laut Irina Nosova neue Instrumente zur Unterstützung von Emissionen schaffen.

Eine realistischere Möglichkeit, die Schuldenlast zu reduzieren, ist die Refinanzierung des Kredits, also die Neuvergabe eines Kredits bei einer anderen Bank zu einem niedrigeren Zinssatz. Es lohnt sich jedoch, einige wichtige Nuancen zu berücksichtigen. Zunächst müssen Sie warten, bis die Zinssätze um mindestens 2 Prozentpunkte sinken, damit die Refinanzierung rentabel wird. Gleichzeitig müssen ab dem Datum der Kreditvergabe mindestens sechs Monate vergehen und in diesem Zeitraum sind keine Verzögerungen zulässig. Die gute Nachricht ist, dass Ihr Kredit mehrfach refinanziert werden kann. Dies bedeutet, dass Kreditnehmer bei einer schrittweisen Senkung des Referenzzinssatzes möglicherweise mehrmals neue Kredite beantragen, um bestehende Kredite abzubezahlen. Die schlechte Nachricht ist, dass Experten nicht damit rechnen, dass die Zinsen in den nächsten sechs bis neun Monaten sinken werden. VTB prognostiziert, dass die „Erwärmung“ des Hypothekenmarktes frühestens im Jahr 2026 eintreten wird.

Anna Mourmouridis, Leiterin der Geschäftsentwicklung für Wohnimmobilien und -entwicklung bei Nikoliers, stellte fest, dass die Erhöhung der Zinssätze auf 19 % am 13. September und das Auslaufen der Beschränkungen des Vorzugsprogramms die Verkaufszahlen beeinträchtigten. „Gleichzeitig ist es schwierig, von einem Rückgang bei der Inbetriebnahme von Wohnbauprojekten zu sprechen. Vielmehr sehen wir jetzt, dass sich Entwickler aufgrund des Anstiegs dazu entschließen, den Start von Projekten zu verschieben oder einen Teil ihrer Vermögenswerte zu verkaufen. Dabei handelt es sich um die Kosten der Projektfinanzierung, die ebenfalls an den Leitzins gebunden sind“, fährt sie fort. „Unter den gegenwärtigen Umständen kann sich die Inbetriebnahme auf zwei bis drei Jahre verlangsamen, was dem durchschnittlichen Bauzyklus von Mehrfamilienhäusern entspricht. "Entwicklung."

Marktteilnehmer gehen davon aus, dass sich der Hypothekenmarkt in der zweiten Jahreshälfte aufgrund der extrem hohen Zinsen und der verstärkten staatlichen Unterstützung deutlich abkühlen wird. Nach Schätzungen der VTB könnte sich das Volumen der in Russland insgesamt in diesem Zeitraum vergebenen Kredite auf etwa 2,3 Billionen Rubel belaufen, was fast 20 % unter den Ergebnissen des ersten Halbjahres dieses Jahres und 50 % unter den Ergebnissen liegen wird des Vorjahres. erste Hälfte dieses Jahres. Zweites Halbjahr 2023. Allerdings werden in der zweiten Jahreshälfte Markthypothekenkredite einen erheblichen Teil des gesamten Emissionsvolumens ausmachen – etwa 44 %. Weitere 46 % werden aus Familienhypotheken stammen, der Rest aus IT-, Fernost- und Arktisprogrammen.

Die VTB prognostiziert, dass die Hypothekenverkäufe bis Ende 2024 um mehr als ein Drittel niedriger sein werden als im Jahr 2023. „Gleichzeitig dürfen wir nicht vergessen, dass es auf dem Hypothekenmarkt keine Katastrophen gab, da 2023 ein Rekordjahr für das Volumen der ausgegebenen Hypotheken war“, sagte Irina Nosova von ACRA. Dies ist etwas höher als die Emissionsmenge im Jahr 2022. Im Jahr 2024 wird ein Rückgang der „Primärkredite“ um etwa 25 % und bei allen anderen Krediten um 40 % erwartet. Entwickler subventionieren. Sie sagen, dass dies von der Möglichkeit der Umsetzung des Programms abhängt.

Dieser Text ist Teil eines neuen Projekts des Kommersant-Verlags, das sich den Geschäfts- und Finanzmarkttrends widmet. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite „Rezensionen“, darunter Analysen, Experteninterviews und Kolumnen zu Schlüsselsektoren der russischen Wirtschaft.

Quelle: "Коммерсантъ". Издательский дом