От городского — к частному

Имеет ли город право самостоятельно отказаться от прав на нежилое помещение, если собственник квартиры не ходатайствовал о признании этого имущества общей собственностью – этот вопрос будет рассматривать Верховный суд. Российской Федерации (СК). Споры по этому поводу возникают во многих сферах. Росреестр считает, что таких прав у города нет и для отнесения здания к общей собственности жильцов необходимо наличие завещания или решения суда на этот счет. Дело в том, поясняют юристы, что невозможно взыскивать с собственника недвижимости в доме расходы на содержание спорных вещей без его согласия. Если жильцы не заинтересуются недвижимостью, город может попытаться ее продать.

Верховный суд разъяснит, могут ли города в административном порядке запретить многоквартирным домам (МКД) становиться собственниками нежилой недвижимости. В этом случае решение будет приниматься между администрацией Балаково Саратовской области и региональным управлением Росреестра. Спор касается подвала дома, площадь которого составляет 259,8 квадратных метров. м, с отдельным входом с улицы. В июле 2022 года сотрудники местного департамента жилищно-коммунального хозяйства совместно с представителями управляющей компании осмотрели участок и обнаружили, что он «захламлен» и не имеет освещения, но в доме имеются инженерные коммуникации, в том числе холодное водоснабжение и отопление. и канализационные системы.

В сентябре того же года администрация города приняла решение прекратить собственность города на этот участок и перевести его в общую собственность. Для регистрации этих изменений власти города обратились в Росреестр, но там отказали, сославшись на отсутствие "документов, на основании которых прекращено право собственности".

Администрация Балаково обжаловала отказ в Арбитражном суде. Первое дело было на стороне Росреестра, где было решено, что муниципалитет выбрал неправильный путь защиты своих прав, поскольку в споре с регистратором невозможно определить законного собственника здания и нужен новый иск. . Напротив, апелляционная и кассационная инстанции поддержали Балаково, обязав Росреестр аннулировать запись о правах города на подвал. Суд отметил, что «права на общее имущество в силу закона принадлежат владельцам квартир в здании, независимо от того, зарегистрированы они или нет». Кроме того, сам город не может требовать признания долевой собственности на объект, а также не может требовать признания этого права заочно, поскольку тогда он будет ответчиком по собственному иску, решили власти.

Росреестр ранее подал жалобу в Верховный суд, отметив, что права собственности города "никем не оспаривались" и не требуют признания здания коммунальным. Сам регистратор не имеет для этого полномочий или специальных знаний.

Кроме того, в Росреестре полагают, что увеличение размеров общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников дома. Потому что они будут нести бремя содержания этих объектов. Поэтому для прекращения прав города на это имущество необходимо либо волеизъявление собственника (решение общего собрания), либо решение суда о признании объекта общей собственностью. Но ни того, ни другого нет, говорится в жалобе. Дело передано в Хозяйственный суд Верховного суда, слушание назначено на 19 ноября.

Сергей Сергеев, руководитель отдела по спорам дивизиона ЖКХ юридической группы «Яковлев и партнеры», отмечает тенденцию роста количества дел, касающихся общего имущества, рассматриваемых на уровне Верховного суда. Он полагает, что если город откажется от строительства, возникнет спор о том, кто на самом деле является законным владельцем объекта, доказать который ни сам город, ни Росреестр не смогут. Это приводит к судебным разбирательствам. Марк Васьковский, старший юрист по коммерческим спорам MEF Legal, считает позицию Росреестра "более обоснованной и последовательной". По его словам, "передача вещей в одностороннем порядке может ущемить права собственников многоквартирных домов". Это потому, что «они не только используют недвижимость, но и несут бремя ее содержания». Михаил Ясенков, партнер «ЮрТехКонсалт», добавил, что местные власти с 2010-х годов постоянно «пытаются избавиться от государственной собственности», чтобы не нести расходы на ее содержание.

Если Верховный суд поддержит Росреестр, это будет означать, что город в одностороннем порядке признает недвижимость общей собственностью и не сможет возлагать на третьих лиц обязательства по содержанию, для чего потребуется согласие собственника или решение суда, - сказал г-н. Васьковский. Тогда муниципалитету придется начинать собрания собственников многоквартирных домов с целью прекращения прав на объекты, что всегда является проблемой из-за большого количества таких людей, говорит Михаил Ясенков. Если жильцы дома не заинтересованы в здании, власти могут выставить объект на продажу или в аренду на аукционе, говорит Филипп Терехин, старший партнер компании «Ляпунов, Терехин и партнеры». Но он предупреждает, что если предмет не представляет коммерческого интереса, продать его будет сложно, а если он все же будет иметь общее назначение, остается риск того, что сделка будет воспринята как недействительная.

Источник: "Коммерсантъ". Издательский дом